Par opposition au terrain à bâtir, le terrain non constructible est un terrain où tout type de constructions est proscrit, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’une cabane. Pourtant, sous leurs airs peu attractifs, ces terrains intéressent beaucoup les investisseurs immobiliers. Contrairement à ce que leur nom laisse penser, il n’est pas impossible de voir un jour s’y profiler une habitation. Le tout est de savoir comment tirer parti de ces terres. Découvrez alors comment rentabiliser un terrain non constructible en suivant quelques recommandations simples, pourtant méconnues.

Que veut dire terrain non constructible ?

L’appellation terrain non constructible ou terrain non bâtissable est utilisée pour désigner les types de terrains sur lesquels aucune construction n’est autorisée. La construction d’une simple cabane n’est même pas permise. Les raisons de cette interdiction sont multiples :

  • Il s’agit terrain non viabilisé: il ne possède pas de raccordement au réseau d’assainissement, au réseau d’eau potable ni à l’électricité.
  • Le terrain est inaccessible: il ne possède pas de voie d’accès.
  • Le sol est inadapté: le sol n’est physiquement pas capable de soutenir une construction en raison de sa nature/composition.
  • PLU et POS: sous ces termes techniques se cachent les désignations Plan Local d’Urbanisme et Plan d’Occupation des Sols Ces plans juridiques décident si un terrain est constructible ou non suivant différents critères (espace protégé, risque naturel, insalubrité, etc.).

Ces critères sont cumulatifs. Cela signifie qu’un terrain qui réunit au moins un de ces critères est non constructible par défaut. Aussi, faut-il prendre en compte que les règles qui régissent la construction sur un terrain s’appliquent parfois au cas par cas. Prenons l’exemple de la construction sur terrain agricole. Un agriculteur voulant construire une installation liée à son activité professionnelle sur ces terres de culture se verra accorder l’autorisation nécessaire. Pourtant, un particulier exerçant une fonction autre se verra refuser le droit de construire la même installation au même endroit.

Par ailleurs, un terrain non constructible ne l’est pas éternellement et c’est là que les choses deviennent intéressantes !

Quel Intérêt d’acheter un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible peut devenir constructible avec le temps. C’est tout l’intérêt de ce type de terrain. Certains en tireront profits par de l’achat/revente. D’autres déciderons alors d’y construire une habitation pour y vivre. Pour cela, vous pouvez décider d’attendre que votre terrain devienne constructible ou prendre les initiatives nécessaires pour le rendre constructible.

Rendre un terrain constructible

Si vous choisissez d’attendre, il n’est pas certain que votre terrain devienne constructible un jour. En revanche, le PLU peut évoluer en votre faveur. Par exemple, à la suite d’une révision de plan pour l’intérêt général de la commune, votre parcelle, à l’origine classée comme non constructible, peut se retrouver dans le zonage des terrains constructibles. Vous bénéficiez alors des avantages que cela engendre sans avoir engagé la moindre procédure. Gardez tout de même en tête que votre terrain ne doit pas se situer dans une zone, forestière, naturelle, agricole ou protégée pour qu’une telle action puisse avoir lieu.

Si vous décidez de prendre les devants pour changer le statut de votre terrain inconstructible, vous devrez engager une procédure administrative. Pour cela, vous avez la possibilité de contester un PLU plaçant votre terrain dans la catégorie non constructible lors d’une révision de ce dernier. Il faudra soumettre votre contestation à l’enquête publique qui accompagne cette procédure. Autrement, vous pouvez contester un PLU que vous jugez abusif (ou imprécis, tant sur la forme que sur le fond) en saisissant la justice. Il faudra alors porter recours devant un juge administratif pour excès de pouvoir ou appréciation de validité.

Pour un terrain jugé inconstructible pour une raison non juridique (sol inadapté, terrain non viabilisé), vous pouvez engager vous-même les travaux nécessaires pour le mettre aux normes. Dans ce cas, attendez-vous à payer ces améliorations de votre poche…

Habiter sur un terrain non constructible

Comme toute construction est proscrite sur ce type de terrain, il est logique de penser qu’on ne peut pas y habiter. Pourtant, il existe des cas particuliers qui peuvent faire une entorse à la règle.

Par exemple, vous avez tout à fait le droit de planter une tente sur ce type de terrain. Les tentes ne sont pas considérées comme des constructions, mais bien comme du mobilier. C’est une bonne nouvelle si vous voulez utiliser votre parcelle non constructible pour faire du camping.

Autre bonne nouvelle pour les vacanciers aventureux, les mobile-home et les caravanes sont aussi acceptés sur ce type de terrain. En effet, comme il s’agit de construction mobile, la législation autorise le stationnement de ces véhicules sur un terrain non constructible. Attention, dès lors que ces véhicules perdent leur capacité à se déplacer, leur stationnement est interdit. Par mesure de prudence, demandez toujours l’autorisation à votre mairie.

Si vous êtes en quête d’un peu plus de confort, il existe des solutions permettant de faire construire, mais de manière provisoire, des habitations sur votre terrain non constructible. Pour cela une autorisation au titre de l’urbanisme est nécessaire. Si vous l’obtenez, les structures légères ou mobiles (Yourte, cabane, etc.) seront autorisées pour une durée limitée (pour vos vacances par exemple). Cette autorisation peut aussi vous être refusée par la mairie.

Enfin il existe le cas des maisons cadastrées sur terrain non constructible. Il s’agit d’habitation (souvent anciennes) construites sur le terrain avant qu’il obtienne le statut de « non constructible ». Ces habitations étant rarement en bon état, vous avez la possibilité de demander à la mairie un certificat d’urbanisme (CU) pour entamer des rénovations. Ce certificat définira alors l’ensemble des restrictions relatives à votre terrain en matière d’aménagement ou encore d’extension. Selon les libertés que vous permet le CU, vous pourrez donc envisager d’habiter votre maison cadastrée.

Vendre un terrain non constructible

Avant toute chose, sachez que le prix d’un terrain non constructible est variable selon :

  1. Le type de terrain
  2. Le département
  3. La commune

On estime que le prix d’un terrain non constructible au m2 varie entre 0,5 € et 10 €. Devant ce faible coût le prix est ramené à l’hectare et non en m2. Un terrain non constructible est donc beaucoup moins cher que son homologue constructible. En effet, le prix d’un terrain à bâtir en France est de 134 €/m2. Cet écart de prix devient intéressant si vous rendez votre terrain constructible pour le vendre. Vous tirerez alors une belle plus-value de cette action !

Si votre terrain devient constructible, vous pouvez également y faire construire une habitation pour la louer par la suite. Vous titrerez alors des rentes passives de cet investissement. Il faudra, certes, payer pour la construction, mais cela vous reviendra bien moins cher que de construire sur un terrain acheté d’office avec le statut de « constructible ».

Nota Bene, Tous les terrains non constructibles ne se valent pas. S’il s’agit d’un terrain agricole, d’une vigne ou d’un terrain boisé non constructible, les prix diffèrent légèrement. Pour ces 3 types de terrains, voici les estimations de prix pour l’année 2019 en France :

  • Prix terrain agricole : 6000 €/Ha soit 0,6 €/ m2
  • Prix terrain boisé (non constructible) : 4200 €/Ha soit 0,42 €/ m2
  • Prix vigne (AOP) : 148 000 €/Ha soit 14,8 €/ m2
  • Prix vigne (non-AOP) : 14 000 €/Ha soit 1,4 €/ m2

Les autres manières d’exploiter un terrain non constructible

Si vous n’êtes pas intéressé par l’achat revente, il y a d’autre manière d’utiliser un terrain non constructible. Il est par exemple possible d’y construire des installations de moins de 2 m2 de surface et moins de 1,5 m de hauteur. Cela  peut servir à stocker du matériel  de pêche si vous achetez un terrain non constructible avec rivière (ce n’est qu’un exemple parmi d’autres).

La commune peut tout de même interdire ce type de construction pour risques avérés tels que des inondations ou des glissements de terrain.

Vous pouvez également acquérir un terrain non constructible pour pas cher afin de l’utiliser pour jardiner. Cela peut se faire en cultivant un potager, en plantant des arbres fruitiers, voire en le transformant en verger. Les terrains forestiers feront, quant à eux, le bonheur des apiculteurs ! Certains vont même jusqu’à utiliser ces terrains pour des loisirs sportifs comme l’équitation ou le tir.

Comment trouver un terrain non constructible ?

Devant les bénéfices que vous pouvez récolter, peut-être avez-vous envie d’acheter un terrain non constructible. Selon ce que vous voulez en faire, il y a quelques points essentiels à vérifier avant l’achat. La première chose à faire est de se renseigner sur le prix moyen du terrain en fonction de votre département et même de votre commune.

Ensuite, avant d’investir dans un terrain non constructible, pensez à vérifier les points suivants :

  • Si vous achetez pour construire, demandez auprès de la mairie si une révision du statut du terrain est prévue ou tout du moins possible. Si ce n’est pas le cas, inutile d’envisager une construction, même dans plusieurs années.
  • Si le changement de statut du terrain n’est pas écarté d’office, vérifiez aussi la possibilité de viabiliser le terrain. Pourrez-vous le raccordez à l’eau courante, à l’électricité, à une desserte ? Le sol est-il apte à supporter une bâtisse ? Y a-t-il un risque naturel à connaître ? Ces démarches sont importantes, ne les négligez pas.
  • Si vous achetez dans le but de louer par la suite, assurez-vous que l’emplacement du terrain soit attractif ou situé dans une zone touristique.
  • Enfin, si vous cherchez à revendre le terrain, faites une estimation du bénéfice que la vente vous rapportera en fonction des prix actuels et de leur évolution futur. Attendre plusieurs années qu’un terrain devienne constructible et encore plus de temps avant de le revendre peut rendre votre investissement défavorable au regard des bénéfices.