Vous souhaitez vendre votre bien en viager mais vous ne savez pas si vous avez besoin d’un accord d’un tiers ? Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur les ventes viagères ainsi que les accords nécessaires des héritiers dont vous avez besoin pour vendre en viager.

Comprendre le concept de viager

Qu’est-ce qu’un viager ?

Un viager est un bien immobilier vendu à un tiers en échange d’un versement d’une rente. Celle-ci peut être payée mensuellement, trimestrielle ou même annuellement.

Il existe deux types de vente en viager : occupé ou libre.

Dans un viager occupé, le vendeur vend son bien à l’acquéreur tout en conservant son droit d’usage et d’habitation. Il pourra l’occuper jusqu’à son décès.

Dans un viager libre, le vendeur vend son bien à l’acquéreur tout en l’autorisant à l’occuper dès la signature de l’acte de vente. Un viager peut être une très bonne affaire comme ne pas l’être. Ce type d’investissement immobilier est régit par le principe d’aléa. En effet, personne ne connaît le montant final de cette transaction immobilière. Elle est dépendante de la date du décès du vendeur.

Les avantages du viager

Les avantages du viager pour le vendeur

La vente viagère d’un bien immobilier présente de nombreux avantages pour le vendeur. En effet, il se verra recevoir une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.

De plus, le vendeur bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Par conséquent, il sera soumis à l’impôt sur le revenu et bénéficiera d’un abattement. Le pourcentage de l’abattement dépend de l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.

Pour les vendeurs de moins de 50 ans, l’abattement sera de 70%, 50% pour les 50 – 59 ans, 40% pour les 60 – 69 ans et 30% pour les personnes de plus de 69 ans.

Un vendeur cède la propriété de son bien, il ne sera donc pas soumis à la taxe foncière. Il n’aura pas besoin de participer aux travaux de rénovation, qu’ils soient votés par le syndic ou décidés par l’acquéreur. Néanmoins, si le vendeur occupe le bien, il sera redevable de la taxe d’habitation. Cependant, à partir de 2023, plus aucun foyer ne sera redevable de la taxe d’habitation.

Les avantages du viager pour l’acheteur

La vente viagère d’un bien immobilier présente également des avantages pour l’acheteur. En effet, il pourra investir tout en évitant certains frais. Il échelonnera son paiement pour l’acquisition du bien, tout comme un crédit. Néanmoins, il n’aura pas de frais comme ceux d’un crédit auprès d’un organisme bancaire. De plus, un achat en viager peut parfois permettre de réaliser de très bonnes affaires immobilières. Cependant, cela dépend du décès du vendeur. Il n’y a donc pas de sécurité sur cet avantage.

L’importance de l’accord des héritiers dans la vente d’un viager

L’accord des descendants pour la vente d’un viager

Si une personne est seule à être propriétaire d’un bien immobilier, elle est libre de faire une vente viagère. Elle n’a donc pas besoin d’un accord pour vendre ou pour mettre en location son bien de quelque façon que ce soit. L’accord des héritiers n’est donc pas nécessaire.

Il existe néanmoins des cas où l’accord d’un tiers est nécessaire, tels que la mise sous tutelle ou curatelle. Certaines familles se retrouvent en indivision pour la propriété d’un bien. Notamment à la suite du décès d’un conjoint, l’époux et les enfants deviennent des propriétaires indivis du bien. Si le bien est acquis en indivision, l’accord de tous les propriétaires sera essentiel pour effectuer une vente viagère.

L’accord du conjoint pour la vente d’un viager

Si le conjoint est propriétaire du bien, son accord sera obligatoire pour vendre le bien en viager. Si l’un des deux conjoints est sous tutelle ou curatelle, il sera essentiel d’effectuer une procédure pour obtenir l’accord. Le prix de vente d’un bien en viager est basé sur l’âge des deux conjoints propriétaires. L’espérance de vie est totalement différente entre un couple et une personne seule. Si le conjoint n’est pas propriétaire du bien, son accord n’est pas nécessaire sous certaines conditions.

En effet, le conjoint non-propriétaire est donc protégé par l’article 215 du code civil s’il est marié avec le propriétaire du bien et que le logement est familial. Par conséquent, son accord sera essentiel même s’il n’est pas propriétaire du bien. Néanmoins, si le propriétaire n’est pas marié avec son conjoint, ce dernier ne bénéficie pas de protection légale sur le bien. Il est cependant possible de demander que le conjoint bénéficie des mêmes droits que le propriétaire lors d’une vente viagère.

Vous avez dorénavant toutes les clés pour vendre votre bien en viager. Il peut parfois être plus compliqué de faire des ventes viagères s’il y a plusieurs décisionnaires.