En matière d’immobilier, la notion de surface est primordiale. Elle permet non seulement de définir le volume d’un bien immobilier mais aussi de fixer son prix au m².
Cependant, cette notion reste floue puisqu’il existe différents types de surfaces : surface utile, surface carrez, surface habitable…Aujourd’hui nous vous expliquons la différence entre la surface taxable et la surface habitable.
Qu’est-ce que la surface taxable ?
Également appelée « surface de plancher taxable », la surface taxable est une notion essentielle à connaître sur le plan fiscal et urbanistique en France.
C’est elle qui est utilisée pour le calcul de la taxe d’aménagement, due lors de toute construction, extension ou rénovation d’un bien immobilier. La définition de cette notion se trouve dans l’article R.331-7 du Code de l’urbanisme.
Pour déterminer la superficie taxable d’un bâtiment, il faut additionner toutes les surfaces de plancher closes et couvertes ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Il s’agit donc des différentes niveaux d’un bâtiment : rez-de-chaussée et étages, combles aménagés ou aménageables, sous-sols et annexes (terrains clos).
À noter que certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul : combles non aménageables, caves, parkings, terrasses non couvertes et locaux techniques.
Le calcul de cette surface est important non seulement car il sera à l’origine du coût de la taxe d’aménagement mais aussi d’autres taxes liées à votre construction. Il convient donc bien de distinguer les surfaces à prendre en compte pour éviter les erreurs pouvant entraîner des redressements fiscaux ou des sanctions administratives.
Qu’est-ce que la surface habitable et comment la calcule-t-on ?
Définie par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable correspond à la superficie de plancher des locaux affectés à l’habitation, déduite de certains espaces.
C’est une mesure clé pour louer ou vendre un logement mais aussi pour bénéficier de certaines aides au logement.
Pour déterminer la surface habitable, il faut additionner les superficies de toutes les pièces principales et annexes destinées à l’habitation excluant les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont également exclues les surfaces non aménagées telles que les combles, caves, sous-sols, remises, garages mais aussi celles qui ne sont pas considérées comme habitables comme les terrasses, vérandas, balcons ou loggias.
Enfin seules sont comprises dans le calcul les superficies dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.
La surface habitable sert notamment à apprécier la décence d’un logement et donc à fixer le montant du loyer dans les zones concernées par l’encadrement des loyers ou encore à déterminer la capacité d’accueil d’un bien. Bien qu’elle n’ait pas d’incidence sur le plan fiscal, elle reste néanmoins un critère déterminant dans de nombreuses démarches administratives et juridiques.
Cas pratiques et conséquences des différences entre surface taxable et surface habitable
Dans la pratique, la surface taxable est parfois plus importante que la surface habitable.
C’est le cas si un garage ou un sous-sol aménageable entre dans la surface taxable mais pas dans la surface habitable. À l’inverse, une terrasse couverte ou une véranda non isolée n’est ni taxable, ni habitable, sauf si elle possède les caractéristiques d’un local aménagé en vue de l’habitation.
Cet aspect peut avoir des répercussions bien réelles pour le propriétaire comme le promoteur. Lors de la vente d’un bien, c’est bien la surface habitable qui doit apparaître dans l’acte de vente ( Loi Carrez pour les biens en copropriété), sous peine de nullité. Lors d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, c’est toutefois la surface taxable qui va être soumise à l’œil averti du fisc. Si l’une ou l’autre a été mal évaluée, cela peut déboucher sur un incident : refus du permis de construire, rectification de taxe, contestation lors d’une transaction immobilière…
Pour saisir ces enjeux, il vaut mieux savoir ce qui distingue les deux surfaces et quelles sont les conséquences concrètes :
- Conséquences fiscales : La surface taxable détermine le montant de certaines taxes locales, comme la taxe foncière et la taxe d’habitation, qu’un propriétaire devra payer chaque année.
- Conséquences en matière d’urbanisme : L’inclusion des surfaces annexes aménageables dans la surface taxable a un impact sur les règles d’urbanisme et les obligations de permis de construire.
- Mesure de la valeur vénale du bien : La surface habitable est un élément déterminant pour apprécier la valeur vénale d’un logement sur le marché immobilier.
- Obligations contractuelles : Pour éviter une éventuelle nullité de l’acte ou une réduction de prix en cas d’erreur dans le calcul, il convient de mentionner la surface habitable dans l’acte de vente.
- Conséquences en matière de gestion locative : La bonne distinction entre ces deux notions permet aux bailleurs d’apprécier les charges récupérables et les droits des locataires.
Mieux appréhender la différence entre ces deux types de surface permet donc d’anticiper les coûts liés à un projet immobilier, d’éviter les litiges et de respecter la réglementation. Propriétaire, bailleur ou acquéreur, chacun doit donc savoir distinguer correctement la surface taxable de celle habitables pour mener sereinement et efficacement ses démarches fiscales et administratives.
