Le plan de financement immobilier est une analyse qui consiste à déterminer tous les aspects liés au financement de votre propriété. De l’acquisition d’un prêt hypothécaire adapté à votre projet au calcul des dépenses et des flux de trésorerie de votre bien locatif, la planification financière est une étape cruciale pour votre investissement, et c’est une étape qui peut faire réussir ou échouer votre investissement, selon vos compétences et votre prévoyance en matière de planification financière.

En tant que bilan de la situation financière, le plan de financement doit faire apparaître d’un côté le bilan des apports financiers et les autres aides potentielles, et d’un autre le montant prévisionnel de l’investissement immobilier. Il inclut généralement tous les besoins (prix d’achat, travaux éventuels, Les frais divers liés à l’investissement, etc.) ainsi que les ressources (apport personnel, aides, prêts, etc.) nécessaires à la bonne réalisation de votre projet.

Sans plus attendre, voici les aspects et les paramètres les plus importants de la planification financière, leur importance pour votre investissement immobilier et la manière de les mettre en œuvre pour déterminer la valeur de votre bien :

Plan de financement immobilier : Hypothèque

Lorsqu’il s’agit de planification financière immobilière, la pierre angulaire de votre plan doit tourner autour de l’hypothèque. La plupart des investisseurs immobiliers, en particulier les primo-investisseurs, ont recours à une hypothèque pour financer l’achat d’un bien d’investissement. Cela signifie que la plupart des plans financiers immobiliers doivent inclure l’hypothèque et les paiements hypothécaires dans la section des dépenses du plan.

En règle générale, lorsque vous établissez un plan financier pour votre investissement immobilier, vous devez toujours vous assurer que vos revenus locatifs mensuels sont supérieurs à votre paiement hypothécaire mensuel afin de disposer d’un flux de trésorerie positif. En outre, le financement de votre investissement immobilier par un prêt peut, en fait, augmenter votre retour sur investissement en espèces, car ce calcul n’inclut pas le paiement de l’hypothèque, mais il vous donne une estimation du temps nécessaire pour que votre investissement rembourse l’acompte que vous avez versé lors de l’acquisition du prêt.

Plan de financement immobilier : Flux de trésorerie/Cash-Flow

Qu’est-ce que le cash-flow, et quelle est son importance pour la planification financière immobilière ?

Le cash-flow est simplement le montant du revenu mensuel ou annuel que vous tirez de votre investissement après avoir payé toutes ses dépenses. Naturellement, vous voudrez que votre flux de trésorerie soit positif et non négatif, c’est-à-dire que vous voudrez que le revenu locatif de votre investissement soit supérieur aux dépenses liées à votre investissement, y compris les paiements hypothécaires et les taxes.

Bien que le cash-flow soit principalement lié aux biens locatifs, il peut également être utilisé dans l’évaluation des biens immobiliers à acheter et à conserver.

Plan de financement immobilier : Dépenses

Les dépenses exactes à inclure dans un plan de financement immobilier peuvent varier considérablement en fonction du bien, de son emplacement et de la stratégie d’investissement de l’investisseur dans ledit bien. Un plan financier doit inclure toutes les dépenses liées à l’investissement ; que ces dépenses soient garanties ou non, une estimation de ces dépenses doit être faite pour déterminer comment elles peuvent ou non affecter votre investissement à l’avenir.

Voici quelques-uns des paramètres les plus susceptibles d’être inclus dans toute planification financière immobilière :

Les impôts
Les versements hypothécaires
Les factures d’électricité
Les factures d’eau
Réparations
Entretien
Gestion de la propriété

En plus de plusieurs autres dépenses qui peuvent être incluses, ces dépenses doivent toujours être prises en considération dans le plan de financement de votre investissement immobilier, et elles seront utilisées pour déterminer votre cash-flow et donc la valeur de votre investissement.

Plan de financement immobilier : Appréciation

Cette section ne sera pas aussi cruciale pour votre plan de financement que les autres sections, mais elle doit néanmoins être prise en considération. La plus-value immobilière est l’augmentation de la valeur du bien immobilier dans le futur, qui peut être prédite ou estimée sur la base de différents facteurs susceptibles d’affecter la valeur du bien, tels que la zone dans laquelle l’immeuble est situé et tout développement futur dans cette zone.

Pourquoi l’appréciation n’est-elle pas aussi importante pour votre plan de financement ?

Parce que l’appréciation ne peut pas être réellement prédite, ce qui signifie que vos prédictions ou celles d’un expert concernant l’appréciation de votre bien ne sont rien de plus qu’une estimation, même si l’on prévoit une forte appréciation du bien.

C’est pourquoi l’appréciation est généralement considérée comme la « cerise sur le gâteau », car elle donne une valeur accrue au bien, mais vos décisions d’investissement ne doivent pas être basées sur l’appréciation, ou du moins pas uniquement sur l’appréciation.

Plan de financement immobilier : Le taux d’inoccupation

Cette partie de la planification financière ne concerne que les biens immobiliers locatifs. Le taux d’inoccupation d’un bien immobilier est la proportion prévue de l’année pendant laquelle un bien immobilier locatif sera inoccupé. Si un immeuble locatif a un taux d’inoccupation de 10 %, par exemple, cela signifie que cet immeuble locatif ne devrait pas avoir de locataires pendant 10 % de l’année, soit 1,2 mois.

Le taux d’inoccupation est inclus dans la section des dépenses du plan de financement d’un immeuble locatif. Quant à savoir comment ce taux est déterminé, il l’est par des recherches. Pour obtenir une estimation du taux d’inoccupation de l’immeuble de placement, vous devez étudier la zone et d’autres immeubles locatifs similaires. En d’autres termes, l’estimation du taux d’inoccupation de votre immeuble locatif repose sur des comparaisons entre votre propriété et d’autres propriétés concurrentes situées au même endroit.

Plan de financement immobilier : Calculs

Alors, comment toutes ces mesures s’additionnent-elles lorsqu’il s’agit de planification financière ?

C’est là qu’une calculatrice et un tableur sont nécessaires. Le processus de calcul des finances de votre bien immobilier devrait ressembler à ceci :

La principale mesure d’évaluation de votre bien immobilier est le cash-flow.
Cash-Flow = Revenu – Dépenses – Paiement de l’hypothèque

Dans le cas des biens locatifs, le revenu correspond au loyer mensuel de votre bien.
Dans ce cas, nous supposerons que votre loyer mensuel est de 2 300 €.

Pour simplifier l’exemple, nous n’inclurons que certaines des dépenses à titre de démonstration.
Dépenses :

Taux d’inoccupation : 10 % ou 2 760 €/an
Électricité : 50 €/mois ou 600 €/an
Eau : 75 €/mois ou 900 €/an
Frais de réparation : 600 €/an
Taxes : 300 €/an

Sur cette base, les dépenses annuelles totales pour votre propriété dans cet exemple seraient de :
5 160 €.

Supposons également que vous ayez acheté la propriété au prix de 300 000 €, pour lequel vous avez contracté un prêt hypothécaire de 250 000 €, et que vous ayez versé un acompte de 50 000 €.

Supposons également que votre prêt hypothécaire soit d’une durée de 30 ans avec un taux d’intérêt de 3,5 % et que votre paiement annuel soit de 13 500 €.

En tenant compte de tout cela, votre flux de trésorerie ANNUEL devrait ressembler à ceci :

Flux de trésorerie = Revenus – Dépenses – Versements hypothécaires.
Flux de trésorerie = 27 600 € – 5 160 € – 13 500 €.
Flux de trésorerie = 8 940 €

C’est une bonne chose car il s’agit d’un flux de trésorerie positif.

Maintenant, afin de calculer ce que cela signifie pour votre investissement, il est temps de faire un calcul simple afin de déterminer votre rendement en espèces (CoC).

CoC = Cash-Flow/Cash Investi

Dans ce cas, les liquidités investies correspondent au montant de l’acompte que vous avez versé :

CoC = 8 940 €/50 000 €.
CoC = 0,17 OU 17 %.

Puisque le CoC fait référence au taux auquel votre investissement se sera rentabilisé, cela signifie que dans notre exemple, chaque année, vous aurez réalisé un bénéfice qui s’élève à 17 % du montant initial que vous avez payé pour votre investissement, sans compter l’argent que vous avez emprunté par le biais de votre prêt.

Conclusion

Si la planification financière immobilière peut sembler être un défi ou une tâche indésirable et cruciale pour votre investissement, en réalité, elle n’est pas aussi difficile ou compliquée qu’il n’y paraît. Et si la pratique fait la perfection lorsqu’il s’agit de planification financière, il existe un certain nombre d’outils qui peuvent vous aider à planifier vos finances, et même à effectuer des analyses et des calculs de biens d’investissement pour vous afin de déterminer la meilleure opportunité d’investissement.