Les loyers impayés sont un facteur qui transforme le propriétaire et le locataire en antagonistes devant les tribunaux.

Quand un locataire ne peut plus payer son loyer, il est souvent nécessaire de faire appel à un huissier de justice. Ce professionnel du droit a pour mission de faire respecter les procédures tout en jouant un rôle de médiateur.

Le rôle de l’huissier dans le recouvrement des loyers impayés

L’huissier est un acteur essentiel du recouvrement des loyers impayés.

Ne représentant ni le propriétaire ni le locataire, il agit en toute impartialité et veille à ce que la procédure soit effectuée conformément au droit. Au-delà de la signification d’actes judiciaires, l’huissier a plusieurs missions essentielles concernant le recouvrement des loyers.

Voici quelques exemples :

  • La signification d’actes judiciaires : L’huissier transmet au locataire la demande de paiement formelle en lui rappelant ses obligations contractuelles.
  • Le commandement de payer : L’huissier délivre un commandement de payer qui donne au locataire l’opportunité d’effectuer son paiement dans le délai légal.
  • Médiation : Avant toute procédure stricte, l’huissier joue souvent un rôle de médiateur et essaye d’établir un dialogue avec le locataire pour trouver une solution amiable.
  • Saisie des biens : Si le locataire reste dans le défaut de paiement, l’huissier peut avoir recours à la saisie des biens du débiteur afin d’obtenir le règlement des sommes dues.
  • Assignation au tribunal : Si toutes les solutions échouent, l’huissier peut délivrer une assignation devant le tribunal pour obtenir une décision de justice.
  • Constat d’abandon : Lorsque le locataire quitte son logement sans donner son préavis, l’huissier effectue un constat qui permet au propriétaire de reprendre possession de son bien en toute légalité.

D’autant plus que les frais d’huissier sont à la charge du locataire (environ 130/150 €), ce dernier doit veiller à respecter ses obligations. En résumé, l’huissier est un professionnel incontournable face aux loyers impayés et apporte une véritable expertise juridique ainsi qu’une approche humaine dans ces situations délicates. Il faut également savoir que les métiers d’huissier et commissaire-priseur ont fusionné pour devenir celui commissaire de justice.

Quels sont les délais et procédures légales à suivre pour les loyers impayés ?

Si le locataire ne s’acquitte pas de son paiement, plusieurs procédures légales peuvent être engagées par le propriétaire.

La première étant l’envoi d’une mise en demeure. Généralement rédigée par un avocat ou un huissier de justice, cette lettre recommandée avec accusé de réception notifie au locataire le fait qu’il ne paie plus ses loyers ou charges et lui demande de régulariser sa situation dans un délai donné (généralement entre 8 et 15 jours). Elle a pour but d’inciter le locataire à réagir rapidement, mais c’est aussi une preuve matérielle et irréfutable des tentatives du propriétaire de trouver une solution à l’amiable.

Par ailleurs, dans les 15 jours suivant le commandement, il convient d’avertir également le garant du locataire.

Dans le cas où la mise en demeure serait restée sans effet, la prochaine étape à suivre par le propriétaire est la saisine du tribunal compétent afin d’obtenir une ordonnance de paiement. Une procédure qui peut prendre plusieurs mois selon la contente des tribunaux et la complexité du dossier. Pendant ce temps-là, il est possible que le locataire soit appelé à comparaître devant le juge. Celui-ci pourra alors présenter sa défense.

À noter que si le locataire fait état de difficultés financières points lors de cette audience, le juge est en droit de refuser l’ordonnance de paiement tout en proposant un étalement de la dette sur plusieurs mois.

En effet, la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), permet au propriétaire/bailleur de résilier un bail si les loyers sont impayés depuis plus de 3 mois consécutifs.

Enfin, concernant le délai dont dispose un propriétaire pour réclamer des loyers impayés via voie judiciaire a été fixé par la loi ALUR du 24 mars 2014 à trois ans.

En dernier recours, si le locataire ne souhaite toujours pas payer, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion du locataire. Très strictement encadrée par la loi française, cette procédure ne peut être effectuée que par un huissier de justice.

De plus, l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue de la trêve hivernale, soit à compter du 1er avril, sauf exceptions. L’absence de clause résolutoire n’empêche pas l’expulsion mais compliquera les choses et allongera la procédure. Les délais et les démarches à entreprendre en cas de loyers impayés sont donc multiples et nécessitent une vigilance constante ainsi qu’un accompagnement juridique adéquat.

Comment éviter les loyers impayés : stratégies et solutions

Pour limiter au maximum le risque de loyers impayés, les propriétaires doivent développer des stratégies proactives et des solutions préventives.

Parmi les plus efficaces, la sélection des locataires est primordiale.

En effectuant une vérification minutieuse des revenus, des garanties et des antécédents locatifs des candidats retenus, les propriétaires limitent considérablement les risques de loyers impayés. À ce titre, exiger un dépôt de garantie d’un montant équivalent au loyer peut également constituer une sécurité financière appréciable.

Avoir une communication ouverte et régulière avec ses locataires constitue également une bonne pratique recommandée. Un dialogue constructif permet en effet de désamorcer bon nombre de situations pouvant aboutir à un conflit.

Ainsi, en cas de difficulté de paiement, proposer un échelonnement des dettes peut constituer une solution win-win (ou gagnant-gagnant), permettant au locataire de régulariser sa situation sans avoir à faire face à une pression trop forte et assurant au propriétaire un recouvrement progressif des sommes dues. La bonne foi dans l’exécution du contrat (articles 1103 et 1104 du code civil) est la règle d’or dans ces échanges.

Souscrire à une assurance loyers impayés est enfin une autre option conseillée. Ce type de contrat garantit le paiement des loyers à son souscripteur même en cas de défaillance du locataire.

Bien qu’ayant un coût, cette assurance offre donc l’avantage non négligeable d‘éviter tout risque d’impayé sur la durée du bail et constitue ainsi une garantie appréciable contre les aléas de la location pouvant aboutir à frais d’huissier bien souvent insurmontables pour le propriétaire.

Les loyers non perçus sont par ailleurs toujours imposables sauf si le propriétaire prouve auparavant qu’il a engagé des démarches pour récupérer la somme due