Depuis plusieurs années, le secteur de l’immobilier connaît une transformation radicale en raison de la montée en puissance des nouvelles normes énergétiques.

En France, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un incontournable lors de la mise en location d’un bien immobilier, générant son lot d’interrogations et de controverses du côté des propriétaires / bailleurs. Renforcées, ces normes ont pour objectif d’améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier français. Elles constituent cependant un défi de taille pour l’ensemble des acteurs concernés. Et pour cause, si les exigences se précisent et se durcissent, l’impact sur le marché locatif s’opère déjà, modifiant ainsi à la fois les stratégies d’investissement mais également les dynamiques économiques inhérentes au secteur.

Les nouvelles normes DPE : vers quoi s’achemine le secteur immobilier ?

La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entrant en vigueur au 1er janvier 2025 marque un tournant décisif pour le secteur immobilier, dans le but d’accroître la fiabilité de cet outil stratégique. Ainsi, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne pourront plus être pris en compte après cette date et il sera donc nécessaire que nombre de biens soient à nouveau évalués sur le plan de leur performance énergétique. C’est depuis juillet 2021 que la méthode 3CL a été mise en place afin d’effectuer une appréciation plus rigoureuse et fiable des performances énergétiques d’un logement ou d’un local commercial. De ce fait, sans DPE valide, aucune transaction de vente ou location n’est aujourd’hui possible. A noter que cette réforme comporte également l’obligation progressive -en fonction de la taille des copropriétés- entre 2024 et 2026 de réaliser des DPE collectifs. L’objectif est ici de généraliser l’optimisation de la consommation énergétique au sein même des copropriétés afin que celles-ci prennent toutes conscience des enjeux énergétiques

L’évolution des nouvelles normes DPE ne touche pas seulement à l’aspect technique mais elle engage également toute la filière immobilière dans une nouvelle façon de considérer l’efficacité énergétique. En rendant notamment le DPE plus précis et plus contraignant, les pouvoirs publics entendent également sensibiliser les propriétaires comme les gestionnaires à l’obligation d’engagement dans la transition énergétique. Les DPE collectifs ont spécifiquement été mis en place pour inciter les copropriétés à davantage adopter des démarches responsables et investir dans des améliorations énergétiques.

En somme, avec cette réforme du DPE c’est tout un marché qui se veut plus responsable et transparent sur le plan énergétique qui est engagé par les pouvoirs publics. Désormais les différents acteurs doivent intégrer ces exigences dans leur stratégie tant en matière de valorisation que de lutte contre l’impact carbone.Et si ce changement structurel est exigeant il permet aussi une modernisation indispensable du parc immobilier amenée à se poursuivre sur le long terme.

Les coûts liés aux nouvelles exigences DPE

Tout comme les exigences DPE précédentes, les nouvelles exigences ont des conséquences économiques directes sur le marché immobilier. Par exemple, les biens classés F ou G sont souvent vendus ou loués avec une décote de 5 à 20 %. Les propriétaires sont découragés de rénover leurs biens, bien qu’ils envisagent de plus en plus de réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur bien. Toutefois, ils restent inquiets concernant le coût que cela pourrait entraîner et les aides dont ils pourraient bénéficier.

Le coût d’un DPE collectif (de 1 000 à 4 000 €) est également un investissement important pour les copropriétés. Dans cette optique, l’accès aux financements disponibles est essentiel pour soutenir ces rénovations. Cependant, les propriétaires et gestionnaires immobiliers sont inquiets quant à la complexité des critères d’éligibilité et à la variabilité de l’année d’un programme d’aide à l’autre.

Par ailleurs, ces nouvelles exigences du DPE entraînent une prise de conscience des enjeux énergétiques au sein du secteur immobilier. Les gestionnaires doivent ainsi intégrer ces considérations dans leur stratégie de gestion immobilière, ce qui peut nécessiter des ajustements importants dans la planification et la budgétisation des travaux de rénovation. En somme, si les coûts liés aux nouvelles normes DPE sont importants, ils présentent également l’opportunité d’améliorer la durabilité et la valeur à long terme des biens immobiliers.

Propriétaires et bailleurs : quels défis, quelles opportunités ?

Face à l’obligation de réaliser des travaux de rénovation pour sortir sa passive thermique du classement DPE, les propriétaires de ces logements ne peuvent que subir la contrainte. D’autant plus que les bailleurs seront contraints d’évaluer régulièrement l’état énergétique de leurs biens et de suivre les aides à la rénovation. La pression augmentera aussi sur les diagnostiqueurs, qui devront fournir des évaluations fiables pour éviter la contestation en cas de non-conformité.

A partir de 2025, tous les locations touristiques devront présenter un DPE noté au moins E. Les propriétaires de biens classés G, F ou E devront aussi s’adapter à l’interdiction progressive de louer ces logements (2025, 2028 et 2034). Si cela peut paraître contraignant, il faut savoir qu’il existe des mesures compensatoires pour les copropriétés qui font des efforts dans le cadre du «  DPE B  ».

Mais ces nouvelles exigences DPE vont également offrir des opportunités aux propriétaires et bailleurs. Car en améliorant l’efficacité énergétique de leur bien, ils évitent d’une part les sanctions mais gagnent surtout en valeur. De même qu’ils séduisent une clientèle locative ou d’acheteurs soucieuse des enjeux environnementaux et du pouvoir d’achat. Les propriétaires qui s’engagent activement dans la transition énergétique sont désormais ceux qui tireront le meilleur parti des gains économiques à long terme associés aux rénovations énergétiques.

Les responsabilités des différents acteurs dans la mise en œuvre des DPE

Avec les nouvelles normes DPE, les acteurs de l’immobilier doivent davantage jouer leur rôle. Les critiques sur la méthode de calcul, parfois contestable, rappellent l’importance d’une démarche rigoureuse et transparente. Les anomalies statistiques issues de cette nouvelle méthode pourraient générer des contentieux, notamment en cas de contestation du diagnostic. Depuis juillet 2021, les DPE sont opposables, ce qui signifie que le diagnostiqueur peut être tenu responsable d’une éventuelle erreur.

Le syndic a également un rôle à jouer puisqu’il est responsable du choix du diagnostiqueur et de la gestion énergétique des copropriétés. Il lui incombe de bien faire intégrer dans les DPE collectifs les recommandations sur les travaux à réaliser et sur la prise en charge des charges énergétiques. C’est donc une responsabilité partagée qui impose une étroite collaboration avec le diagnostiqueur.

Afin de vous aider à mieux saisir les enjeux liés à la mise en œuvre des DPE, voici quelques exemples de responsabilités propres aux différents acteurs concernés :

• Propriétaires : Vérifier que leur bien respecte les nouvelles exigences DPE et appliquer les préconisations pour améliorer la performance énergétique du logement.
• Bailleurs : Informer le locataire sur la performance énergétique du logement et anticiper les impacts sur les loyers des logements concernés par une nouvelle classe de DPE.
• Diagnostiqueurs : Réaliser des DPE fiables et équitables, tout en continuant de se former sur l’évolution des exigences réglementaires.
• Syndics : Coordonner l’ensemble des actions nécessaires au sein des copropriétés afin d’optimiser la gestion de l’énergie.
• Collectivités locales : Soutenir des initiatives visant à sensibiliser le grand public aux enjeux liés aux DPE et à aider financièrement les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements.

Pour conclure, la réussite des nouveaux DPE dépendra donc de la capacité de chaque partenaire du secteur immobilier à prendre ses responsabilités. Propriétaires, bailleurs, diagnostiqueurs, syndics… tous doivent s’impliquer pour garantir leur conformité avec ces nouvelles normes DPE et accompagner le parc immobilier dans sa transition énergétique. Une coopération indispensable pour relever les défis posés par ces nouvelles exigences et profiter de leurs opportunités vers un avenir plus durable.