En vigueur jusqu’à la fin de l’année 2022, la loi Censi-Bouvard permettait d’investir dans des résidences services en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu tout en amortissant le bien. Décryptage de la loi Censi-Bouvard et de ses opportunités fiscales.
Les mécanismes de la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal visant à favoriser l’investissement dans les résidences de services.
Ce dispositif s’adresse aux contribuables français qui souhaitent acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans des résidences de services comme les résidences étudiantes, les résidences seniors, ou les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Ce dispositif vise à soutenir le secteur de l’immobilier locatif et à répondre à une demande croissante en logements spécifiques.
Concrètement, grâce à ce dispositif, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette dernière est déterminée sur le prix de revient du logement, c’est-à-dire le prix d’acquisition du logement augmenté des frais (frais de notaire par exemple). Ainsi pour un investissement de 120 000 € TTC, la réduction d’impôt sera de 11 000 € étalée sur neuf ans. De même pour un investissement à hauteur de 250 000 € HT la réduction d’impôt permettra une économie de 27 500 €. L’avantage fiscal est étalé sur neuf ans avec un taux de réduction d’impôt fixé à 11% du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 euros ). Ce dernier permet ainsi non seulement de diminuer sa pression fiscale mais également de bénéficier des revenus générés par la location meublée.
Enfin, il est important également dans ce cadre de rappeler que la loi Censi-Bouvard va souvent main dans la main avec le statut LMNP ( Loueur en Meublé Non Professionnel ).
En effet, ce dernier statut permet également au propriétaire bailleur sous certaines conditions la récupération de la TVA sur le montant de l’acquisition. Attention toutefois pour bénéficier à minima des deux dispositifs et notamment du régime fiscal avantageux proposé par la loi Censi-Bouvard il est impératif que le bien soit loué meublé à un exploitant professionnel qui s’occupera en plus du propriétaire bailleur donc l’exploitation locative. Ce point étant très important puisque c’est cet exploitant qui garantira le versement du loyer au propriétaire bailleur et donc ce dernier sécurise son investissement. Les services proposés dans ces résidences tels que le nettoyage des chambres, le petit-déjeuner ou encore une réception 24/24h sont également des points importants qui valorisent votre investissement.
Quelles sont les conditions d’éligibilité et les modalités d’application ?
Pour profiter des bienfaits de la loi Censi-Bouvard, il est nécessaire que certaines conditions d’éligibilité soient remplies.
Ainsi, le bien immobilier doit être situé en France, faisant partie intégrante d’une résidence de services, neuve ou en état d’achèvement (au 31 décembre de l’année précédente). Les résidences concernées par cette loi sont entre autres, les résidences pour étudiants, pour seniors ou encore les EHPAD. On le comprend aisément, il s’agit là d’un investissement immobilier à vocation sociale. De surcroît, le logement doit proposer au moins trois services pour être éligible.
D’autre part, l’investisseur doit s’engager à louer le bien meublé pendant une durée minimale de neuf ans. Cette location doit se faire obligatoirement par l’intermédiaire d’un gestionnaire professionnel qui prendra en charge l’entretien et la gestion au quotidien de la résidence. Ce contrat de bail commercial conclu avec le gestionnaire est une condition indispensable pour percevoir les loyers et bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu. Il est également impératif que l’engagement de location soit pris dans un délai maximum de 12 mois suivant l’achèvement du bien.
Il convient également de préciser que le plafond de l’investissement est fixé à 300 000 euros par an. Traduction immédiate : la réduction d’impôt sur le revenu s’élève à 33 000 euros maximum dans la décennie (9 ans) qui suit l’acquisition du bien. Toutefois, plusieurs investissements peuvent être réalisés sous ce dispositif Censi-Bouvard, mais toujours dans la limite du plafond annuel. Enfin, bonne nouvelle, ce dispositif est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux comme le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). En revanche, il convient toutefois de noter que la fin du dispositif Censi-Bouvard était arrêtée au 31 décembre 2022.
Les avantages fiscaux et financiers
Les atouts fiscaux de la loi Censi-Bouvard sont très intéressants pour le potentiel investisseur. En premier lieu, la réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement est un véritable coup de pouce fiscal. Cet avantage est surtout profitable pour les contribuables fortement imposés qui arrivent à baisser considérablement leur impôt sur le revenu pendant 9 ans. En cas d’excédent d’impôt, ce dernier peut être reporté sur les six années suivantes.
En plus de la réduction d’impôt, le dispositif autorise la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier selon certaines conditions. Il s’agit tout de même d’une économie de 20% sur l’investissement. Par ailleurs, les revenus issus de la location meublée sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant ainsi quelques possibilités d’optimisation fiscale.
Sur le plan financier, l’investissement dans une résidence de services permet également de bénéficier de loyers réguliers. En effet, grâce au bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence, vous pouvez être serein quant à la perception mensuelle des loyers indépendamment du logement occupé ou non par des locataires. Ainsi, vous minimisez le risque de vacance locative et garantissez une rentabilité sur le long terme. Voici quelques autres atouts intéressants :
- La possibilité de défiscaliser grâce à des dispositifs complémentaires tels que le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
- Un marché locatif florissant, avec une demande en forte hausse pour les logements meublés, notamment auprès des étudiants et des professionnels en mobilité.
- La gestion déléguée de l’exploitation du bien par un professionnel, permettant à l’investisseur de se libérer des aspects opérationnels.
- Une valorisation à long terme du bien immobilier favorisée par la qualité des résidences de services.
Ainsi, le dispositif Censi-Bouvard allie non seulement des avantages fiscaux considérables mais également une structure financière attractive qui séduit de nombreux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine rentable et sécurisé.
Les risques et autres points de vigilance
Si le dispositif Censi-Bouvard présente de nombreux avantages, il comporte toutefois un certain nombre de risques à analyser sérieusement avant de vous lancer.
Premier risque non négligeable : la dépendance que vous allez avoir vis-à-vis du gestionnaire de la résidence. En effet, si ce dernier venait à connaitre des difficultés financières ou à mal gérer la résidence, cela impactera directement la rentabilité de votre investissement. Vous devez donc sélectionner avec soin le gestionnaire qui saura accueillir et prendre soin de vos futurs locataires.
Nourrissant ainsi un intérêt grandissant pour les personnes âgées, l’investissement dans une résidence de services engendre également des obligations contractuelles strictes, en particulier concernant la durée d’engagement locatif. Ainsi, les neuf années minimales requises pour bénéficier du mécanisme Censi-Bouvard peuvent paraître longues et réduire la liberté d’action du propriétaire en cas de changement de situation personnelle (départ à l’étranger, mutation professionnelle…) ou économique. Mieux vaut donc anticiper les différents aléas (perte d’emploi, divorce…) !
Par ailleurs, une revente du bien immobilier avant cette période de neuf ans ne vous permettra pas de pouvoir conserver les avantages fiscaux déjà perçus.L’absence de zonage et le manque de plafonnement (ressources/loyers) sont des points intéressants à relever dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard… mais qui présentent également leur revers. Enfin comme tout investissement immobilier, il est indispensable d’analyser en profondeur le marché local : positionnement géographique du bien, zone tendue ou non sur le marché locatif résidentiel, demande locative importante…En effet investir dans une résidence de services est un placement sur le long terme et nécessite d’être serein sur les perspectives d’évolution du secteur. Ainsi un marché immobilier en baisse ou saturé avec une trop grande offre peut voir votre bien perdre sa valeur et dégrader sa rentabilité. A contrario ce type d’investissement devient très pertinent grâce au vieillissement démographique notamment avec les résidences seniors et EHPAD.
