Investir dans l’immobilier est un véritable parcours du combattant, sauf si vous misez sur la bonne SCPI !
En effet, grâce à ce placement immobilier, vous pourrez alors profiter de rendements stables et d’un portefeuille immobilier diversifié. Mais comment choisir parmi les centaines de Sociétés Civiles de Placement Immobilier disponibles à l’heure actuelle ? Il convient de prendre en compte plusieurs critères comme le rendement historique, la qualité du parc immobilier et la stratégie de gestion pour sélectionner celle qui vous convient le mieux.
Comprendre les différents types de SCPI
Acheter des parts de SCPI permet d’accéder directement à différents types d’immobilier, mais il en existe plusieurs catégories au sein des types de SCPI.
SCPI de rendement
SCPI de rendementLes SCPI de rendement sont les plus connues.
Celles-ci visent à générer des revenus locatifs réguliers pour rémunérer leurs investisseurs. Généralement, elles investissent dans l’immobilier locatif professionnel (bureaux, commerces…) mais certaines se tournent vers l’immobilier résidentiel. D’autres encore se spécialisent dans des secteurs porteurs comme la logistique ou les data-centers. Très prisées, les meilleures SCPI de rendement permettent aux petits investisseurs d’accéder à un complément de revenu régulier tout en constituant un patrimoine.
SCPI fiscales
À contrario des SCPI de rendement, les SCPI fiscales ont pour but principal d’offrir aux investisseurs des réductions d’impôt grâce à des dispositifs comme le Pinel ou le Malraux.
Pour y parvenir, elles acquièrent généralement des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation ou situés dans des zones géographiques éligibles aux dispositifs. Si vous souhaitez investir dans la pierre-papier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, optez pour une SCPI fiscale. Il existe également des SCPI labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable) qui respectent une certaine performance énergétique et environnementale.
SCPI de valorisation
Moins fréquentes sur le marché, les SCPI de valorisation tentent d’optimiser au maximum la valorisation du capital investi dans le temps en achetant uniquement des biens immobiliers avec un bon potentiel de plus-value. Généralement situées dans des zones où la demande explose (zone urbaine attractive, projet d’aménagement…), elles peuvent rapporter gros sur le long terme ! Ce type d’investissement immobilier s’adresse donc plutôt aux investisseurs avec un horizon d’investissement long et souhaitant faire croître leur patrimoine significativement. Dans cette catégorie se trouvent aussi les SCPI à capital variable qui sont particulièrement appréciées pour leur flexibilité ; elles permettent aux investisseurs souhaitant investir ou désinvestir plus facilement de le faire.
Plus de 200 SCPI sont dénombrées en France, permettant ainsi un large choix en fonction des différentes stratégies d’investissement et épargne. Pour vous aider à choisir, vous pouvez consulter cette page qui présente un classement des meilleures SCPI pour 2025.
Critères de sélection essentiels
Pour dénicher la meilleure SCPI selon votre besoin, vous devrez prendre en compte plusieurs critères.
Tout d’abord, le rendement annuel, qui est évidemment un critère à suivre de près. Bien qu’un rendement élevé soit généralement un bon signe et figure souvent dans le classement des meilleures SCPI, il ne doit pas être évalué isolément. De fait, il vaut mieux s’assurer que le rendement reste constant dans le temps, ce qui est le gage d’une bonne gestion et d’une situation financière pérenne de la SCPI. Le taux de distribution, la régularité, et le prix de la part sont des paramètres essentiels à prendre également en compte.
Le niveau de capitalisation de la SCPI constitue également un critère à vérifier. Une capitalisation élevée peut être une source de solidité et de diversification du parc immobilier détenu. Elle permet notamment de mutualiser les risques inhérents à la vacance locative ou aux défauts de paiement. En outre, elle offre une plus grande liquidité aux investisseurs souhaitant céder leurs parts de SCPI. L’existence d’un faible ticket d’entrée (dès 500 euros) peut également faciliter l’accessibilité à l’investissement et représenter un avantage certain pour ceux qui cherchent à épargner.
La qualité du patrimoine immobilier mérite également votre attention. Renseignez-vous sur la situation géographique des actifs immobiliers détenus par la SCPI, leur typologie ainsi que sur la diversification géographique et sectorielle du patrimoine immobilier. Une répartition efficace des actifs immobiliers permet de réduire les risques et d’optimiser les performances. Il est conseillé d’investir dans des SCPI ayant une capitalisation importante afin que les risques soient davantage mutualisés. Enfin, n’oubliez pas de comparer les niveaux respectifs des frais de gestion et d’entrée appliqués par chaque SCPI car ils impactent directement le rendement net servi à l’investisseur. Les frais peuvent représenter entre 7% et 18% du montant investi et une évaluation détaillée des frais d’entrée, de gestion et de revente est nécessaire pour apprécier leur poids par rapport à la rentabilité servie.
Scruter la gestion et la rentabilité
Pour se faire une idée du potentiel de rentabilité d’une SCPI, étudier tout particulièrement sa gestion est primordial.
Il convient dans un premier temps de s’intéresser à la société de gestion qui administre la SCPI. Une SCPI société bien renommée et expérimentée est généralement gage de fiabilité. Le sérieux de cette société civile de placement immobilier aura un impact direct dans la stratégie locative ainsi que dans la sélection des biens. Il faut également veiller à analyser la stratégie d’investissement de cette SCPI une société : privilégie-t-elle les acquisitions dans des zones géographiques à forte demande locative, investit-elle dans des immeubles « verts » ou encore dans des secteurs économiques porteurs ? Tous ces éléments peuvent avoir un impact sur la rentabilité future.
La rentabilité d’une SCPI ne se limite cependant pas au rendement brut affiché.
L’investisseur devra tenir compte des frais engendrés par l’achat et la gestion de cette SCPI société civile en question : frais de souscription, frais de gestion annuels… Tous ces coûts viennent diminuer le rendement net qui sera effectivement perçu. Pour faire le meilleur choix possible concernant son investissement, il peut donc être nécessaire de comparer les frais demandés par plusieurs SCPI civiles de placement immobilier. Un taux d’occupation compris idéalement entre 90% et 95% permet d’assurer une bonne rentabilité tandis que le taux d’occupation financier doit être d’au moins 90%.
Enfin, il peut être judicieux d’étudier l’historique de rentabilité de la SCPI.
Un rendement stable sur plusieurs années est en effet généralement gage d’une bonne gestion et équivaut à une capacité à faire face aux fluctuations du marché immobilier. Les rapports annuels de gestion comportent bien souvent toutes les données nécessaires pour évaluer les performances passées et détecter les perspectives à venir concernant telle ou telle SCPI. De quoi se donner une idée précise du potentiel rentable du futur investissement. Attention tout de même : si l’on peut s’y fier, une tendance passée n’est jamais véritablement synonyme d’avenir assuré ; enfin, pour rappel, il faut compter en moyenne entre trois et six mois de délais avant d’obtenir des nouvelles parts.
Optimiser la diversification et la stratégie d’achat
Dans le cadre de la société civile de placement immobilier, si la règle de la diversification est toujours de mise, même en matière de SCPI, c’est pour tenter de réduire les risques. Mieux vaut donc diversifier son portefeuille en investissant dans une ou plusieurs SCPI de différentes stratégies et secteurs d’activités. C’est relativement facile comme vous investissez dans l’immobilier sans acheter de biens.
Par exemple, faire cohabiter dans son portefeuille des SCPI spécialisées dans l’immobilier de bureaux et celles investies dans le commerce ou le résidentiel permet d’être idéalement couvert contre les aléas économiques. Il est prudent de diversifier sur au moins trois SCPI pour une couverture optimale des risques.
Diversifier géographiquement peut également être intéressant. En investissant dans des SCPI détenant des actifs localisés dans plusieurs régions françaises voire à l’international, vous bénéficiez de dynamiques économiques distinctes et réduisez le risque lié à une concentration géographique. Certaines SCPI sont d’ailleurs spécialisées dans certaines zones géographiques, comme les grandes métropoles européennes, et vous permettent ainsi d’investir sur des marchés immobiliers en forte croissance. Concernant la liquidité et la capacité de revente des parts de SCPI, il faut garder à l’esprit que tout dépendra également du marché et de sa demande, un critère important à prendre en compte lors du choix d’une SCPI.
En ce qui concerne la stratégie d’achat, il convient avant tout de définir le montant que vous êtes prêt à investir ainsi que le mode de financement envisagé pour cet investissement. Nombreux sont les fonds immobiliers qui proposent d’acheter des parts de SCPI à crédit, une solution optimale pour profiter pleinement de l’effet de levier. Vous pouvez également opter pour un investissement progressif grâce à un plan d’investissement programmé permettant d’acheter vos parts sur plusieurs mois afin de diluer l’impact des fluctuations du marché. Les différents modes d’achats sont possibles : auprès des banques, conseillers financiers spécialisés ou plateformes en ligne dédiées. Un conseil est aussi d’analyser régulièrement les classements SCPI afin d’affiner ses arbitrages.
Pour optimiser votre démarche d’investissement en SCPI, voici quelques points clés à prendre en compte :
- Étudier la performance des SCPI sur plusieurs années.
- Porter attention aux coûts des SCPI (frais d’entrée, de gestion, etc.).
- Évaluer la qualité du patrimoine de la SCPI.
- S’informer sur la gestion locative et le taux d’occupation des actifs.
- Analyser les perspectives économiques des secteurs immobiliers ciblés par les SCPI.
Ces critères vous aideront à mieux choisir et optimiser vos investissements, en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre sensibilité au risque.
