Qu’est-ce que le coefficient d’occupation des sols (COS) ?
Le coefficient d’occupation des sols, ou COS, est un indicateur urbanistique qui permet de déterminer la densité de construction autorisée sur un terrain donné. Il s’exprime par un chiffre, généralement compris entre 0,1 et 1,5, correspondant au rapport entre la surface de plancher constructible et la surface totale du terrain.
Par exemple, un terrain de 1 000 m² soumis à un COS de 0,4 permet de construire jusqu’à 400 m² de surface de plancher (hors annexes et stationnement selon les règles locales).
Un outil de régulation de l’urbanisation
Historiquement, le COS figurait dans les plans d’occupation des sols (POS), puis dans les premiers plans locaux d’urbanisme (PLU). Il servait à maîtriser la densité de construction dans un quartier ou une commune, à préserver les équilibres entre zones bâties et non bâties, et à réguler la pression foncière.
Un COS élevé autorise une forte densité (immeubles de grande hauteur ou constructions en continu), tandis qu’un COS faible favorise un urbanisme plus diffus, laissant davantage de place aux espaces verts ou à l’habitat individuel.
Conséquences d’un COS élevé ou faible
Un COS élevé est généralement observé dans les centres-villes ou les zones bien desservies par les transports en commun. Il permet de maximiser l’usage du foncier disponible et de répondre à une forte demande de logements ou de locaux d’activité. Toutefois, une densité excessive peut générer des problèmes d’engorgement urbain, de manque d’espaces publics ou de pression sur les infrastructures.
Un COS faible signale une volonté de limiter l’urbanisation, soit pour préserver un paysage, un patrimoine naturel, ou pour maîtriser la croissance urbaine. Cela peut aussi indiquer un sous-emploi du sol, ce qui pousse parfois les collectivités à réviser leur PLU pour permettre une densification mesurée dans une logique de développement durable.
Évolution du cadre réglementaire
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le COS a été supprimé en tant que règle automatique dans les documents d’urbanisme. Les collectivités ne peuvent plus, en principe, l’imposer dans les PLU. La densité constructible est désormais régie par d’autres critères : hauteur maximale, emprise au sol, gabarits, prospect, coefficient de biotope, etc.
Cependant, le COS peut encore exister dans des documents plus anciens non mis à jour, ou être repris de manière indirecte dans certains secteurs via des règles d’orientation ou de surface de plancher maximale. Il reste donc utile à connaître, notamment dans l’étude de terrains à bâtir ou lors de la valorisation foncière.
