Qu’est‑ce que la loi Carrez ?
Instaurée par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 et rendue obligatoire à partir du 3 février 1997, la loi Carrez définit une méthode précise de calcul de la surface privative dans les logements en copropriété. Elle tire son nom du député Pierre Carrez, son rapporteur à l’Assemblée nationale. Cette loi vise à garantir une information fiable et uniforme sur la superficie des biens immobiliers, en particulier lors de leur vente.
À qui s’applique-t-elle ?
La loi Carrez s’applique uniquement aux lots de copropriété dans des immeubles à usage d’habitation (copropriété verticale), qu’ils soient vendus, transmis ou loués à titre gratuit. En revanche, elle ne concerne pas les maisons individuelles (hors copropriété), ni les immeubles en copropriété horizontale (lotissements), ni les locaux commerciaux ou professionnels. Elle s’applique aussi aux lots accessoires (caves, greniers…) à condition qu’ils soient rattachés à un lot principal et répondent aux critères de surface.
Comment est calculée la surface Carrez ?
La surface Carrez correspond à la superficie des planchers clos et couverts après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Ne sont pas comptabilisées les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m (ex. : combles non aménageables, sous-pentes), ni les balcons, terrasses, loggias ouvertes, garages, caves, box ou emplacements de stationnement. Seuls les lots ou fractions de lots d’une surface minimale de 8 m² sont pris en compte dans le calcul.
Pourquoi cette loi est-elle importante ?
Elle vise avant tout à protéger l’acheteur en lui fournissant une base fiable pour évaluer le prix au mètre carré du bien. En imposant un mode de calcul uniforme, elle limite les risques de contentieux liés à des écarts de surface annoncée, souvent sources de litiges ou de mauvaises surprises après l’achat. Elle contribue également à une plus grande transparence des transactions immobilières.
Quelles sont les obligations du vendeur ou du bailleur ?
La mention de la surface Carrez est obligatoire dans tout acte de vente ou avant-contrat (compromis, promesse de vente) portant sur un bien en copropriété. Elle est aussi requise dans les contrats de mise à disposition gratuite (par exemple entre membres d’une même famille). En revanche, elle n’est pas exigée pour les locations classiques ou les ventes de maisons individuelles.
En cas d’erreur de plus de 5 % entre la surface réelle et celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an après la signature pour demander une réduction proportionnelle du prix. Une omission pure et simple de la surface Carrez peut même entraîner la nullité de la vente, à la demande de l’acheteur.
Bon à savoir
Bien que le métrage Carrez ne soit pas forcément réalisé par un professionnel, il est vivement conseillé de faire appel à un géomètre-expert ou à un diagnostiqueur immobilier pour éviter toute contestation. Le coût du mesurage Carrez se situe généralement entre 80 et 150 €, selon la surface du bien.
