Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont des frais d’intérêts appliqués sur la partie du prêt déjà débloquée, lorsque celui-ci est versé en plusieurs étapes (VEFA, CCMI, gros travaux). Ils sont dus jusque‑lors que le capital soit intégralement débloqué, et permettent à l’emprunteur de commencer le chantier ou les travaux sans rembourser le capital immédiatement.
Dans quels scénarios s’appliquent-ils ?
Ils interviennent principalement :
- pour l’achat d’un bien immobilier en VEFA, avec appels de fonds progressifs ;
- dans le cadre d’un contrat de construction (CCMI) ;
- lorsque l’emprunt finance des travaux de grande ampleur avec déblocages échelonnés.
Comment se calculent-ils ?
Le montant mensuel se calcule ainsi :
Intérêt intercalaire = (Capital déjà débloqué × Taux du prêt) ÷ 12
Avec chaque nouvel appel de fonds, le capital cumulé augmente, et donc le montant des intérêts intercalaires (ex. : 60 000 € à 2 % = 100 €/mois).
Avantages et inconvénients
Avantages : ils permettent d’éviter de payer le capital avant d’emménager, d’alléger la trésorerie en période de chantier, et de ne pas cumuler loyer et remboursement.
Inconvénients : coût supplémentaire du crédit, hausse de la prime d’assurance couvrant le montant total emprunté, risque d’alourdissement si le chantier subit des retards.
Possibilités d’optimisation
- Franchise des intérêts intercalaires : la banque peut reporter leur paiement à la fin du prêt, en les répartissant sur les mensualités suivantes.
- Amortissement anticipé : débuter immédiatement le remboursement de capital si votre situation le permet.
- Apport personnel utilisé pour financer les premiers appels de fonds, retardant ainsi l’apparition des intérêts intercalaires.
Impact sur le coût global du prêt
Les intérêts intercalaires augmentent le coût total du prêt, notamment si le chantier dure longtemps. Il est donc essentiel de les intégrer dans l’étude de financement et le tableau d’amortissement pour anticiper l’endettement global.
