LMNP, conditions, avantages et fiscalité

Quand on parle de défiscalisation immobilière, un terme revient très souvent, la LMNP ou Loueur de Meublé Non Professionnel. Ce statut de LMNP offre de nombreux avantages et permet de préparer sa retraire et de générer une rente sans avoir à payer beaucoup d’impôts. Le LMNP est également le statut de choix pour les locations AirBnB.

 

LMNP définition

La location meublé concerne la location d’une habitation qui est garni de meubles et qui possèdent tous les éléments nécessaires pour pouvoir y habiter. La location meublée est considéré comme une prestation de service.
Pour déclarer les recette de sa location, plusieurs régimes d’impositions existent. Le régime d’imposition possible va dépendre du montant des revenus annuels de la location. Pour la LMNP, il faut ne pas excéder 23 000 euros et ne pas dépasser les revenus du foyer. C’est donc un status qui n’est pas toujours viable si on a un salaire très bas.
Le bien en LMNP n’est donc pas classé en meublé de tourisme qui lui aura une fiscalité et des plafonds de revenus différents.

 

Lmnp les conditions: devenir un LMNP

Pour devenir et surtout rester un Loueur en meublé non professionnel, il faut que les recettes annuels des locations ne dépassent pas 23 000 euros. Si les revenus des loyers dépassent cette somme, il faudra changer de statut et sans doute opter pour la SCI.
Les revenus de l’activité de location ne doivent pas être supérieurs au revenu du foyer fiscal. Donc si votre salaire annuel et tous vos autres revenus sont inférieurs à vos bénéfices de location, vous ne pourrez pas bénéficier de ce statut.
Dans ce cas le gouvernement considère que vous être un loueur de bien meublé professionnel car la majorité de vos revenus proviennent des locations.

Pour devenir un loueur non professionnel, il faut constituer un dossier à destination du tribunal de commerce ou du centre de formalité des entreprises. Ce doit être le centre de gestion du département du meuble loué.
Il faut remplir et envoyer le formulaire P0i (numéro Cerfa 11921) disponible ici:
https://www.entreprises.gouv.fr/fr/entrepreneuriat/formulaires-et-teleprocedures

Vous obtiendrez ainsi un numéro de SIRET et vous devrez choisir votre régime d’imposition. Le code APE à choisir pour la LMNP est le suivant : 6820a.
Attention, pour une location de meublé de tourisme, il faut parfois faire une déclaration supplémentaire en mairie (notamment dans les grandes villes et dans la petite couronne de Paris).

 

Avantages de la LMNP

Amortissement du bien

Le bien peut être amorti dans le bilan et donc virtuellement faire baisser les revenus de la location. Cela permet de pas payer d’impôts pendant de nombreuses années. Pour cela, il faut opter pour le régime réel (vos loyers ne doivent cependant pas dépasser 70 000 euros). Choisir le régime en réel vous oblige à déclarer un compte de résultat mais vous pouvez déduire les charges de comptabilité des impôts.

Déduction de charges

Dans le régime de la LMNP, il est possible de déduire de nombreuses charges. Il y a bien sûr les charges de déplacement, si le bien est loin, pour faire les visites. Mais il y a surtout la déduction de grosses charges comme les frais notariaux, les honoraires des conseillers en investissement, ou les centres de gestion agréés comme nous le verrons plus bas.

Fiscalité

Les revenus d’une location vide et non meublé sont imposés comme revenus fonciers. Ce n’est pas le cas des locations meublés qui peuvent être imposés en tant que BIC: bénéfices industriels et commerciaux. Ils sont donc moins taxés. Certains parlent de LMNP autoentrepreneur car les LMNP utilisent le même régime que l’autoentrepreneuriat.
Au niveau fiscal, c’est également plus avantageux qu’une SCI où les associés vont payer des impôts sur les bénéfices (même si sous certaines conditions, on peut opter sur l’impôt sur le revenu).

 

Inconvénients de la LMNP

Propriété et succession

Pour que quelqu’un d’autre devienne propriétaire du bien, il faut procéder à une vente. Il n’est pas possible d’échanger des parts comme dans une SCI par exemple.
En cas de décès du propriétaire, il faudra payer des impôts sur la plus value latente du bien, même s’il n’y pas de vente. Cela peut parfois être un réel problème pour les héritiers.

Indivision

Le bien est indivisible. Même si il est acheté à plusieurs, il n’est pas possible de le diviser. Il n’y a aucune flexibilité sur le bien, il ne peut être que vendu. Prenons l’exemple d’un couple qui se sépare, il devront se mettre d’accord sur ce qu’ils souhaitent faire du bien.
Dans le “contrat de LMND”, il n’est pas marqué qui a le pouvoir de prendre la décision par rapport à une autre personne.

Plafond des loyers

Les loyers annuels liés à cette location doivent être inférieurs au revenu du foyer. Si les revenus deviennent supérieurs, il est nécessaire de changer de statut et de passer la LMNP en LMP (loueur meublé professionnel) avec les conséquences que cela engendre.

 

CGA LMNP : Doit-on utiliser un centre de gestion agréé ?

Le centre de gestion agréé (CGA), est une structure associative contrôlé par l’état qui va vous apporter une assistance au niveau fiscal.

Cette entité va :
– vérifier votre liasse fiscale
– faire baisser de 25% les impôts sur les bénéfices de votre location

Ce 2ème point nécessite plus de détails pour comprendre. Les revenus de votre LMNP sont imposés en tant que BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux). Normalement, tout BIC doit être taxé à 25% avant même de payer des impôts sur le revenu.
En utilisant un CGA, vous pouvez ne pas payer ces 25%. Il faut néanmoins avoir choisi le régime réel d’imposition, payer l’impôt sur le revenu et avoir adhéré à un centre pendant toute la durée de l’année.

Si l’adhésion à un CGA a un coût, vous pouvez néanmoins obtenir un réduction d’impôt équivalente aux frais engagés auprès du CGA. Vous pouvez obtenir une réduction de maximum 2/3 des dépenses. Cette réduction d’impôt est plafonnée à 915 euros et ne peut pas être supérieur à votre impôt sur le revenu. Cette réduction d’impôt est identique à celle que vous pourriez avoir en utilisant un expert comptable conventionné car les frais d’adhésion au CGA sont considérés comme des frais de comptabilité.

 

Simulateur lmnp

Pour calculer vos futurs impôts sur votre location meublé ou pour calculer son amortissement, il peut être intéressant d’utiliser des simulateurs en ligne.

Pour les impôts nous conseillons ce simulateur:
https://www.jedeclaremonmeuble.com/simulateur/

Pour calculer l’amortissement de la LMNP, nous préférons ce simulateur:
https://www.smartloc.fr/simulation-desfiscalisation-immobiliere

Pour un simulateur lmnp sur excel vous pouvez utiliser ce document:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads2/7306_simulateur_projet_immobilier_v1.xls

 

lmnp et location saisonniere

La location saisonnière et LMNP ne sont pas incompatibles. Vous pouvez utiliser ce statut et cette fiscalité pour vos locations saisonnières. Mais comme dit précedemment, il faudra faire une déclaration en mairie.
Une location meublé est définit comme saisonnière lorsqu’elle reàoit une clientèle de passage qui va y rester quelques jours, quelques semaines semaines ou 1 mois et qui ne va pas y établir son domicile.

 

Peut-on utiliser la LMNP pour une location de mobil home ?

Oui, c’est tout à fait possible. Les locations d’habitations mobiles sont considérées comme des locations meublés. Cela vous permet de faire de la location d’un meublé sans avoir à investir beaucoup. Il est également plus facile d’acheter et de revendre un mobil home. Cela fonctionne aussi pour les camping car.

 

SCI ou LMNP ?

La SCI et la LMNP ont des fiscalités très différentes. Il faut d’abord prendre cela en compte. Si vous investissez seul sur un petit bien pour du long terme, il est normalement plus avantageux d’utiliser le régime de la LMNP.
Par contre, si vous investissez à plusieurs et que vous souhaitez une certaine flexibilité, la société civil immobilière reste le statut idéal.