Vous possédez un bien immobilier en famille ou envisagez d’en acheter un à plusieurs ? La SCI familiale s’impose comme une solution souple et sécurisante pour gérer un patrimoine commun. Elle vous permet d’encadrer la détention du bien entre proches, tout en simplifiant sa gestion, sa transmission ou son financement. Qu’est-ce qu’une SCI familiale exactement ? Pourquoi séduit-elle de plus en plus de foyers, et quelles sont les étapes de création ?
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une structure juridique qui permet à plusieurs membres d’une même famille de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les parts sociales sont attribuées à chaque associé en fonction de son apport, ce qui permet une répartition claire des droits et des obligations.
Concrètement, la SCI familiale permet :
- D’éviter l’indivision, souvent source de blocages ;
- D’organiser la gestion du bien selon des règles choisies à l’avance (dans les statuts juridiques) ;
- De transmettre plus facilement un bien immobilier entre parents et enfants.
5 raisons de créer votre SCI familiale en 2025
1. Gérer un bien immobilier en famille sans blocage
Contrairement à l’indivision, la SCI permet de prendre les décisions à la majorité prévue dans les statuts. Plus besoin d’unanimité : vous pouvez anticiper les conflits et éviterez ainsi les blocages qui pourraient paralyser la gestion de votre société.
2. Préparer la transmission du patrimoine
En transférant peu à peu les parts sociales à vos enfants, vous pouvez profiter d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. C’est une solution idéale pour préparer sereinement la transmission de votre patrimoine.
3. Faciliter l’achat immobilier à plusieurs
La SCI rend possible l’achat d’un bien commun (résidence secondaire, immeuble locatif…) sans avoir à gérer les complexités de l’indivision. Chaque membre investit selon ses propres moyens et détient des parts en conséquence.
4. Séparer patrimoine personnel et patrimoine familial
La SCI crée une structure distincte : les dettes éventuelles de la société ne sont pas directement liées à vos biens personnels (sauf caution personnelle). De quoi protéger votre patrimoine personnel en cas de difficulté.
5. Optimiser la fiscalité selon vos objectifs
Par défaut, une SCI familiale relève de l’Impôt sur le Revenu (IR), ce qui signifie que les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés. Toutefois, il est possible d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), auquel cas la SCI paie l’impôt sur ses bénéfices, et les associés sont imposés uniquement sur les dividendes qu’ils perçoivent.
Nos conseils pour créer votre SCI familiale
Effectuez les formalités de création
La création d’une SCI familiale nécessite au minimum deux associés liés par des liens de parenté.
Avant d’entamer les démarches de création auprès de l’administration fiscale, vous devez rédiger les statuts juridiques de la société familiale. Ce document fixe toutes les règles de fonctionnement de la société : pouvoirs du gérant, répartition des parts, règles d’entrée ou de sortie des associés, conditions de dissolution… Vous pouvez partir d’un modèle en ligne ou faire appel à un professionnel pour vous faciliter la tâche.
Notre conseil : Soignez la rédaction des clauses relatives à l’entrée ou à la sortie d’un associé, ainsi qu’à la fin d’activité. Ces éléments sont cruciaux pour prévenir les conflits futurs !
Une fois les statuts rédigés et validés, il est obligatoire de faire paraître un avis de création dans un JAL (journal d’annonces légales). Cette publication est obligatoire et payante. Elle peut se faire en ligne sur les sites de grands journaux comme Les Echos, Le Parisien ou encore Libération.
Vient ensuite l’immatriculation de la SCI depuis le guichet unique de l’INPI. Vous devrez fournir l’ensemble des documents nécessaires : statuts signés, attestation de parution dans un JAL, justificatifs d’identité, de domicile, etc. Une fois le dossier validé, comptez en moyenne un mois pour recevoir votre numéro d’immatriculation.
Besoin d’aide pour créer votre SCI familiale ? Indy propose un accompagnement gratuit à la création de SCI, accessible si vous choisissez ensuite leur solution de comptabilité en ligne.
Organisez la gestion quotidienne de votre entreprise
Enfin, la SCI doit tenir une comptabilité (simplifiée à l’IR, complète à l’IS), convoquer une assemblée générale annuelle, et respecter les règles prévues dans ses statuts. Un logiciel de comptabilité en ligne comme Indy peut grandement vous simplifier la vie.
En bref, la SCI familiale est une solution idéale pour gérer, protéger et transmettre un patrimoine immobilier en famille. Elle combine souplesse et protection, tout en facilitant l’acquisition, l’administration et la transmission des biens.
