Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés (GLI – Garantie Loyers Impayés) est un contrat d’assurance souscrit par un propriétaire bailleur afin de se prémunir contre les risques liés à la défaillance de paiement de son locataire. En cas de non-paiement du loyer, l’assureur prend le relais et indemnise le bailleur selon les modalités prévues au contrat.
Ce type d’assurance peut couvrir plusieurs risques : impayés de loyers, dégradations locatives, frais de contentieux, voire le départ prématuré du locataire. Elle s’applique uniquement dans le cadre de baux d’habitation à usage de résidence principale.
Fonctionnement de la garantie
Le fonctionnement de l’assurance loyers impayés repose sur un principe de sécurisation des revenus locatifs. Lorsqu’un locataire cesse de payer ses loyers, le bailleur doit en informer l’assureur, qui ouvre un dossier de sinistre. Une fois les conditions remplies, l’assurance prend en charge :
- le paiement des loyers impayés (souvent dans la limite d’un plafond annuel ou d’une durée maximale, généralement 24 mois),
- les charges locatives dues,
- les frais de recouvrement ou de procédure judiciaire,
- éventuellement les dégradations matérielles constatées à la sortie du locataire (sous conditions).
Conditions d’éligibilité du locataire
Pour que la garantie fonctionne, le bailleur doit sélectionner un locataire répondant aux critères de solvabilité imposés par l’assureur. Ces critères incluent généralement :
- un revenu net mensuel équivalant à au moins 2,7 à 3 fois le montant du loyer charges comprises,
- un contrat de travail en CDI hors période d’essai,
- ou, pour les étudiants et intérimaires, la présence d’un garant ne pouvant pas être couvert simultanément par une autre garantie (notamment la garantie Visale).
En cas de non-respect de ces critères au moment de la signature du bail, l’assureur peut refuser de couvrir le sinistre.
Coût et souscription
Le coût d’une assurance loyers impayés varie selon les assureurs, le profil du locataire et les options choisies, mais il se situe généralement entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers. Cette prime est entièrement déductible des revenus fonciers dans le cadre de la déclaration fiscale.
La souscription se fait auprès de compagnies d’assurance classiques, de courtiers ou de services de gestion locative. Certains assureurs proposent des contrats collectifs accessibles via les administrateurs de biens ou agences immobilières.
Cadre légal
La souscription d’une assurance loyers impayés n’est pas obligatoire en règle générale, mais elle devient obligatoire dans certains cas spécifiques, notamment si le bailleur a souscrit un prêt locatif social (PLS) ou un crédit assorti de conditions particulières, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, elle constitue une exigence de l’organisme prêteur.
En outre, la loi interdit de cumuler une garantie loyers impayés avec un garant physique, sauf pour les étudiants ou apprentis. Cette mesure vise à éviter le double niveau de protection pour le bailleur au détriment du locataire.
