Lorsqu’il s’agit de vendre ou de louer une maison, la question de la surface habitable revêt une importance capitale. Entre la loi Boutin, qui impose le calcul précis de l’espace habitable d’un logement, et la loi Carrez, utilisée principalement en copropriété, il est parfois difficile de savoir quels éléments doivent être inclus dans la surface déclarée. La véranda, souvent perçue comme un atout pour agrandir l’espace de vie, suscite de nombreuses interrogations : fait-elle partie intégrante de la surface habitable ou doit-elle être exclue du calcul, au même titre que les caves, garages, terrasses ou escaliers ? La réglementation varie selon la nature des espaces et leur usage, rendant chaque cas particulier. Comprendre ce qui constitue réellement le plancher habitable sous le toit d’un logement est indispensable pour éviter les erreurs lors de l’estimation du sol utile d’une maison et garantir une transaction conforme aux lois en vigueur.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

En droit immobilier français, la notion de surface habitable est primordiale notamment en cas de vente, location ou pour le calcul de certaines taxes.

L’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation stipule que la surface habitable est égale à la somme des surfaces de plancher des pièces closes et couvertes (c’est-à-dire tous les lieux dont le plafond est au moins à 1,80 m) à usage d’habitation (salon, chambre, cuisine, etc.) après déduction des surfaces occupées par :

  • Les murs et cloisons;
  • Les gaines techniques;
  • Les escaliers;
  • Les embrasures de portes et fenêtres.

Attention, certains espaces sont également exclus du calcul comme les caves, garages, balcons, combles non aménagés, vérandas (dans la plupart des cas), terrasses ou dépendances extérieures. Les sous-sols et les remises ne sont pas non plus comptabilisés. Cette définition claire permet d’éviter toute ambigüité lors de la vente d’un bien immobilier et garantit une transparence sur la réalité de l’espace proposé dans un logement.

Que dit la législation sur le cas de la véranda ?

Selon la législation française, la véranda est définie comme une construction vitrée attenant à une maison principale ou secondaire. Composée le plus souvent d’aluminium, de bois ou de PVC, cette extension de maison a pour but de fournir un espace supplémentaire ouvert sur l’extérieur tout en étant à l’abri des intempéries. Contrairement à une simple terrasse couverte ou à une pergola, la véranda se caractérise par ses volumes vitrés en grande partie, et son caractère clos.

Réglementairement parlant, la véranda est donc considérée comme une construction nouvelle entraînant une modification de la surface et de l’aspect extérieur du bâti existant. De ce fait, elle est soumise à des règles d’urbanisme spécifiques qui dépendent de sa taille et de son emplacement. La loi réglemente ainsi son implantation afin d’assurer le respect des normes techniques, énergétiques et esthétiques en vigueur dans les communes.

Surface habitable : la véranda est-elle prise en compte ?

C’est une question à laquelle il faut porter une attention particulière lors des diagnostics immobiliers ou des démarches administratives. En vertu de la réglementation actuelle, la véranda n’est pas considérée dans le calcul de la surface habitable d’un logement défini par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. En effet, elle n’a pas vocation à être utilisée comme pièce de vie de façon permanente, du fait d’une isolation thermique parfois insuffisante.

Cependant, il existe des exceptions où une véranda pourrait faire partie du calcul de la surface habitable. Si elle est parfaitement isolée et chauffée, offrant les mêmes conditions de confort qu’une pièce habituelle du logement, elle pourrait alors être considérée comme une surface habitable sous réserve d’un contrôle effectué par un professionnel qualifié. Mais dans les 99% des cas, elle n’est pas prise en compte afin d’éviter toute surestimation du logement en cas de vente ou location.

Il convient également de souligner que cette exclusion vise à maintenir une cohérence avec les autres surfaces réglementaires servant aux démarches en matière d’urbanisme et de fiscalité. Ainsi, même si une véranda améliore considérablement le confort et la valeur d’une habitation, elle ne modifie pas pour autant la surface habitable prise en compte lors des démarches légales courantes.

Quelle est la différence entre la surface habitable, la surface de plancher et la surface Carrez ?

Ne pas confondre surface habitable, surface de plancher et surface Carrez : les définitions diffèrent selon des critères distincts et des enjeux différents. La surface de plancher, définie par le Code de l’urbanisme, englobe toutes les surfaces closes et couvertes d’une hauteur sous plafond supérieur ou égale à 1,80 mètre, après déduction de certaines surfaces (combles non aménageables, vides sur séjour…).

Elle est utilisée dans le cadre de l’instruction d’un permis de construire (détermination des droits à construire) ou d’une déclaration préalable d’aménagement (détermination des obligations liées au respect du droit des sols).La surface Carrez, en revanche, ne concerne que les biens vendus en copropriété. Elle correspond à la superficie privative du lot retenue selon un mode opératoire précis : elle inclut toutes les parties closes et couvertes du bien mais exclut les murs et cloisons, les parties communes (cages d’escalier, gaines…) ainsi que celles dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Par ailleurs, contrairement à la définition de la surface habitable, elle peut prendre en compte certains espaces annexes comme une véranda si celle-ci est conforme aux exigences requises. Cette distinction est importante lors de l’achat ou de la vente d’un appartement en copropriété.

En somme, alors que la définition de la surface habitable correspond davantage aux espaces effectivement utilisables pour faire « habitat » comme lieu principal de vie , les règles qui régissent la notion de surface de plancher sont relatives au droit des sols (règles d’urbanisme) et celles qui intéressent spécifiquement les appartements en copropriété sont destinées à protéger l’acquéreur sur l’élément essentiel que constitue la réalité des superficies vendues. Une véranda pourra être incluse dans le calcul de la surface Carrez si elle respecte bien les conditions de hauteur et d’aménagement adéquates mais sera généralement exclue du calcul de la surface habitable.

Conséquences fiscales et administratives d’une véranda

Sur le plan fiscal, l’ajout d’une véranda équivaut à une augmentation de la surface construite et peut donc entraîner une réévaluation de la taxe foncière ainsi que de la taxe d’habitation (si vous n’êtes pas encore concerné par sa suppression). Ces impôts locaux étant calculés sur la base des caractéristiques du bien immobilier, dont la superficie totale fait partie, toute création d’un espace clos et couvert (véranda, abri de jardin…) doit être déclarée au centre des impôts fonciers de votre domicile – sauf bien sûr si vous demeurez dans un logement collectif.

De même, sur le plan administratif, l’ajout d’une véranda modifie le statut du bien au regard du plan local d’urbanisme (PLU) ou du règlement national d’urbanisme. Cela peut vous contraindre à respecter de nouvelles normes (isolation thermique ou acoustique…) voire à obtenir un permis de construire si votre projet dépasse certains seuils. Sachez enfin que les services municipaux peuvent effectuer un contrôle pour s’assurer que votre extension respecte bien les règles d’urbanisme applicables à votre commune.

C’est pourquoi tout propriétaire qui envisage l’installation d’une véranda à son logement doit anticiper ces conséquences fiscales et administratives afin d’éviter tout contentieux ultérieur. Une déclaration en bonne et due forme permettra également d’éviter tout redressement fiscal ou contestation sur le calcul des taxes locales.

Les démarches administratives à respecter pour ajouter une véranda

Pour être en règle avec la réglementation, la construction d’une véranda implique de suivre certaines démarches administratives bien précises.

Si votre projet de véranda est inférieur à 20 m² (40 m² dans les communes dotées d’un PLU), une simple déclaration préalable de travaux en mairie suffit généralement. Ce document comprend différents éléments : le plan de situation du terrain, le plan des façades modifiées et la description du projet de véranda.

Au-delà de ces limites ou si la maison se trouve dans une zone protégée (site classé, secteur sauvegardé…), le dépôt d’un permis de construire est obligatoire pour le projet de véranda. Le propriétaire doit déposer un dossier plus conséquent, comprenant par exemple un plan masse et une attestation RT 2012 ou RE 2020 (selon la date de dépôt du permis). L’instruction peut prendre plusieurs mois selon la complexité du dossier et requiert fréquemment l’avis des Architectes des Bâtiments de France en cas de périmètre protégé.

Parallèlement aux démarches administratives principales, il faut également se rapprocher du syndicat des copropriétaires pour obtenir leur accord si la maison est située dans une copropriété.

Enfin, il est toujours conseillé de vérifier auprès des services municipaux si des règles particulières régissent le secteur (alignement obligatoire, couleur imposée… pour les projets d’harmonisation architecturale). En respectant scrupuleusement les démarches administratives, le propriétaire sera assuré d’utiliser sa véranda en toute sérénité et sur le long terme.