Si vous êtes marié(e) mais que vous n’avez pas signé de contrat de mariage, le régime légal de la communauté réduite aux acquêts s’applique à vous. Selon ce dernier, tous les biens acquis en cours de mariage par les deux époux, sauf ceux reçus par donation ou héritage, sont des biens communs. Le couple immobilier constitue un acte fort et engageant. Il est donc essentiel de se pencher sur les conséquences d’un achat immobilier effectué en cas de communauté réduite aux acquêts.

En l’absence de contrat de mariage, le régime légal s’applique

En France, lorsque les époux ne choisissent aucun régime matrimonial en signant un contrat de mariage, ils sont automatiquement soumis au régime légal, soit la communauté réduite aux acquêts.Le régime matrimoniale légaliste a été défini par l’ordonnance du 23 juin 1965 et appliqué depuis le 1er février 1966.

C’est aujourd’hui le cas de la plupart des couples mariés. Le mariage communautaire a pour particularité de distinguer les patrimoines personnels des époux et ceux qui constituent la communauté.La répartition des biens a des impacts notables sur la gestion du patrimoine immobilier et financier du couple marié, ainsi que sur celle des dettes éventuelles contractées pendant le mariage

Les traits principaux qui définissent la communauté réduite aux acquêts sont :

  • Les biens propres : ceux possédés par l’époux ou l’épouse avant le mariage ainsi que ceux reçus par donation ou héritage durant le mariage.
  • Les biens communs : tout bien acquis à titre onéreux en cours de mariage (salaire, achat immobilier …).
  • Le pouvoir d’administration : chaque époux/administre seul les biens communs pour les actes usuels. Toutefois, certains actes importants nécessitent le consentement des deux époux (vente d’un bien etc.).
  • La responsabilité des dettes : toutes les dettes engagées pendant le mariage pour les besoins du ménage ou l’éducation des enfants engagent la communauté. Les dettes personnelles restent à la charge exclusive de l’époux ou épouse concerné(e).
  • Partage en cas de dissolution : divorce ou décès. En cas de partage, chaque époux reçoit ce qu’il possède dans la communauté.

 

Même si ce partage est inégalitaire en apparence, il vise à préserver au mieux les intérêts du conjoint dont le patrimoine est le plus faible.Pour faire évoluer ce régime matrimonial vers d’autres sommes comme la séparation de bien ou encore la communauté universelle, un contrat doit être signé devant un notaire avant le mariage.Sans cela, c’est donc celui-ci qui s’appliquera par défaut et influencera tant sur la gestion quotidienne du patrimoine du couple que sur la répartition des deux épouses en cas de rupture.

Quelles conséquences si l’un des époux achète un bien immobilier avant le mariage ?

Là encore, même si le couple se marie ensuite, le bien reste un bien propre.

La date d’acquisition de la maison compte  : il s’agit d’un bien acquis par l’un des futurs époux avant le mariage.

Ainsi, même si le couple décide de s’y installer après le mariage, la maison ne fait pas partie de la communauté.

Même si l’achat est effectué à crédit et qu’il n’est pas remboursé lors du mariage.

En effet, c’est la date de l’acte d’acquisition qui prime. La maison n’est donc pas soumise au partage en cas de divorce ou de décès du conjoint, sauf cas particulier.

Cette situation peut parfois prêter à confusion, notamment si les époux font des travaux ensemble ou continuent à rembourser le crédit en commun.

Mais juridiquement, la maison reste propriété de celui qui l’a acheté ainsi que tous les autres biens propres dont on parlera plus loin. A moins que les époux ne souhaitent exprimer clairement leur volonté de faire entrer ce bien propre dans leur communauté. Pour cela, ils devront établir un acte notarié appelé « déclaration d’apport en communauté ».

La différence entre les biens propres et les biens communs

La distinction entre biens propres et biens communs est déterminante en matière de droit matrimonial.

Le bien propre (par exemple, la maison acquise par un époux avant le mariage) appartient en propre à l’époux qui l’a acquis. Le bien commun est réputé tout ce qui a été acquis ensemble ou séparément pendant le mariage (à l’exclusion des donations et successions).

Cette distinction a des conséquences sur la gestion des biens comme sur leur transmission.

Ainsi, le propriétaire du bien propre conserve le contrôle exclusif du bien et peut en disposer librement, sauf exceptions (bien du logement familial, etc.).

En revanche, certains actes relatifs aux biens communs nécessitent le consentement des deux époux (vente par exemple).

Cependant, il arrive que la frontière ne soit plus si nette, lorsque par exemple un bien propre a été financé grâce à des fonds communs.

Dans ce cas, la communauté pourra réclamer une compensation mais ne contestera pas la propriété du bien. Il est donc préférable d’avoir une bonne documentation des flux financiers et des apports de chacun afin d’éviter les éventuels litiges.

Quels sont les droits du conjoint non propriétaire sur la maison ?

Le conjoint non propriétaire de la maison achetée avant le mariage n’a, en principe, aucun droit de propriété sur ce bien.

Mais il bénéficie, toutefois, d’une certaine protection, notamment si la maison constitue le logement de la famille.

En effet, l’article 215 du Code civil dispose que le logement de la famille ne peut être vendu ou donné en garantie sans le consentement des deux époux, même si ce bien est en propriété exclusive de l’un d’eux.

Ainsi, au quotidien, le conjoint non propriétaire peut vivre dans la maison, participer aux charges et profiter du bien.

Cependant, il ne peut pas le vendre ni le donner ni le louer sans l’accord de son conjoint. En cas de séparation, il n’a pas plus de part à réclamer sur la valeur du bien que si c’était un tiers. À moins toutefois qu’il n’apporte la preuve qu’il a financé des travaux importants ou remboursé une partie du prêt immobilier avec des fonds communs. Il peut alors prétendre à une créance contre son conjoint.

Que se passe-t-il lors d’un divorce ou d’un décès ?

En cas de divorce, le bien immobilier acquis avant le mariage reste la propriété exclusive de l’époux qui l’a acheté.

Seuls les biens communs sont partagés entre les deux époux.

Toutefois, si l’époux non-propriétaire a investi dans le bien (par exemple en finançant des travaux) ou a utilisé des fonds communs pour rembourser le prêt, il peut demander une sorte d’indemnité compensatrice appelée « récompense » lors de la liquidation du régime matrimonial.

Qui hérite de la maison en cas de décès du maître du logement ? La maison fait partie de la succession du conjoint décédé. Le conjoint survivant n’est pas propriétaire par défaut, sauf si les époux ont pris des dispositions particulières (donation entre époux, testament…). Il bénéficie néanmoins d’un droit temporaire au logement d’un an et selon la situation familiale et les choix effectués par le couple sur le plan successoral, il peut disposer d’un droit viager à l’habitation ou hériter d’une part de l’usufruit sur la maison.

Il est donc conseillé de prévoir ce type de situation par des dispositions protectrices (testament, contrat de mariage…). Votre situation est unique et requiert des conseils adaptés : n’hésitez pas à consulter votre notaire afin de sécuriser les droits de chacun et éviter toute mauvaise surprise en cas de séparation ou décès.