Bien que peu de contrats de location soient aussi flexibles que le bail précaire, ce dernier est pourtant peu connu des professionnels et des propriétaires. À la différence du bail commercial classique, ce bail est soumis à des règles particulières en matière de durée et de conditions d’application.
Qu’est-ce que le bail précaire ?
Souvent désigné sous son appellation anglaise, « convention d’occupation précaire », mais aussi traditionnellement appelée « dérogatoire » ou « bail de courte durée » , le bail précaire est une location un peu particulière qui permet à un propriétaire d’un local commercial, artisanale ou industrielle (hors habitation) de le mettre à disposition d’un occupant pour une durée limitée et en dehors du cadre strict du bail commercial.
C’est une solution temporaire pour répondre à un besoin de flexibilité du bailleur comme du preneur. Un besoin qui ne permet pas au locataire d’obtenir un droit au renouvellement et donc, à la propriété commerciale. Ce document, qui doit obligatoirement être écrit, ne s’applique qu’aux locaux commerciaux, artisanaux ou industriels (non-habitables) et doit mentionner explicitement la volonté des deux parties de s’écarter du statut des baux commerciaux. Sa rédaction se fait conformément à l’article L145-5 du Code de commerce et comme pour tout contrat de location, un état des lieux est réalisé obligatoirement lors de l’entrée et sortie des lieux. Il se fait amiablement mais à défaut, par un commissaire de justice avec frais partagé entre les deux parties.
Il faut cependant bien distinguer dans cette catégorie de contrat ou convention les conventions d’occupations précaires qui bien qu’elles soient appelées ainsi ne sont pas considérées comme des baux au sens strict et qui doivent toujours avoir une cause objective pouvant justifier leur caractère précaire (travaux envisagés, vente imminente du local occupé, autorisation administrative temporaire…).
Ainsi si on parle bien ici de convention précaires c’est non seulement parce que les deux parties conviennent d’interrompre la relation locative dans le temps afin de ne pas s’inscrire dans la durée mais surtout parce qu’il existe un élément objectif indépendant de leur seule volonté qui peut permettre aux différentes parties d’interrompre le contrat à tout moment.
En France, la loi encadre la convention d’occupation précaire, notamment grâce à la loi Pinel du 18 juin 2014 qui a levé certaines zones d’ombre.
Mais, en cas de contentieux, les tribunaux se prononcent sur sa nature en vérifiant la présence de la cause objective de précarité et l’absence de fraude aux règles du bail commercial. Il est enfin à préciser que le bail d’habitation précaire n’est possible que pour une liste exhaustive de motifs, pour une durée de moins de 3 ans et avec un préavis de 2 mois en cas de reprise.
La durée, les conditions et le fonctionnement du bail précaire
La convention d’occupation précaire est limitée dans le temps, pour la durée nécessaire à la réalisation de l’événement qui justifie la précarité (salons, fêtes, etc.) : il ne s’agit pas d’un bail commercial.
En revanche, il n’existe pas de durée minimale déterminée par la loi comme pour le bail commercial mais la durée maximale est de 3 ans (36 mois), renouvellements compris.
Si la durée prévue au contrat est manifestement excessive, si elle fait l’objet de nombreux renouvellements sans cause sérieuse ou si l’occupant persiste dans les lieux plus d’un mois après le terme du contrat ou excède la durée légale, il y a un risque de requalification automatique en bail commercial classique par les tribunaux avec toutes les conséquences que cela comporte (notamment le droit au renouvellement).
Le contrat doit mentionner obligatoirement la cause objective de précarité, la durée de l’occupation et les conditions de jouissance des lieux. Il peut prévoir des modalités de résiliation anticipée ou reconduction mais celles-ci doivent rester dans l’esprit précaire du contrat : en principe, sauf clause particulière, elles ne sont pas prévues et seule une volonté conjointe des parties permettra une résiliation anticipée d’un des deux baux. La prise d’effet et la fin du bail se font automatiquement à l’échéance prévue au contrat sans notification de congé préalable. Les parties disposent d’une grande liberté contractuelle quant à la détermination du montant du loyer — indexé ou non — ainsi que celle des charges et obligations respectives des parties sauf à déroger à l’ordre public.
Concrètement, le bail précaire s’adresse généralement à des commerçants, artisans ou associations qui recherchent un local à louer pour une période transitoire (liquidation judiciaire, travaux, occupation en vue d’une démolition…).
Mais, il est également parfaitement adapté à des locations de courtes durées nécessaires pour des utilisations temporaires comme les pop-up stores ou la mise à l’essai d’une nouvelle activité. Pour le bailleur, c’est un moyen de valoriser un bien vacant en attendant de réaliser une opération immobilière.Le contrat de location va déterminer une durée maximale de mise à disposition du local. À l’issue du terme prévu ou de l’événement mentionné dans le contrat, le locataire va devoir libérer les lieux sans pouvoir revendiquer le renouvellement du bail commercial ni se voir proposé une indemnité d’éviction (sauf mention expresse dans le contrat). Le propriétaire revient ainsi en pleine possession de son bien au terme du droit d’occupation. Il convient néanmoins de préciser que si le contrat de location ne contient pas de clause relative à une indemnité d’éviction, aucune ne sera due et aucun droit au renouvellement n’existera par conséquent.
Avantages, inconvénients et différences avec d’autres baux temporaires
La principale qualité du bail précaire est bien la souplesse qu’il confère aux deux parties.
Pour le propriétaire, il permet de ne pas entrer dans la rigueur du bail commercial tout en percevant une rémunération sur le court terme. Pour l’occupant, c’est la solution parfaite pour tester une activité ou bénéficier temporairement d’un local sans engagement à long terme. Cette flexibilité permet de répondre facilement à des besoins ponctuels comme les pop-up stores, le testing de nouveaux concepts commerciaux ou l’occupation transitoire. La facilité de mise en œuvre et la liberté contractuelle sont aussi des atouts qui séduisent de nombreux professionnels.
Au-delà des points positifs, plusieurs éléments importants doivent être pris en considération pour appréhender correctement les particularités du bail précaire.
Voici les points essentiels à retenir :
- Durée courte et non-renouvelable : la durée est brève et déterminée librement en principe, sans possibilité de reconduction tacite pour éviter la requalification.
- Motif objectif impératif : l’usage du bail précaire doit être motivé par un besoin temporaire réel : travaux dans le local, projet commercial ponctuel…
- Absence de droits au locataire : pas de droit au renouvellement du bail commercial ni d’indemnité d’éviction, ce qui génère une précarité pour l’occupant.
- Risques juridiques pour le bailleur : le non-respect des conditions peut entraîner la requalification du contrat en bail commercial avec tous ses effets de droit.
- Modalités contractuelles flexibles : les parties sont libres de définir les conditions financières, charges et obligations respectives dans le cadre de la loi.
- Possibilité d’adaptation aux besoins spécifiques : le bail précaire peut inclure des clauses particulières adaptées à la nature temporaire de l’activité pour gérer plus facilement le local.
Néanmoins, cette flexibilité a ses revers. L’occupant ne bénéficie d’aucune protection particulière, pas même d’un droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction. Le risque d’une précarité juridique pour le locataire, d’une instabilité pour le bailleur ou encore d’une difficulté à relouer le local à court terme sont autant de risques propres à cette idée de convention. Plus particulièrement, le risque de requalification en bail commercial par exemple en cas de défaut sur les critères précaritaire ou des renouvellements successifs ou bien un dépassement de la durée légale est une incertitude juridique non négligeable pour le bailleur. Il convient donc de rédiger la convention avec soin et surtout d’en respecter scrupuleusement les conditions.
Il ne faut cependant pas confondre le bail précaire avec le bail dérogatoire au sens de l’article L.145-5 du Code de commerce qui permet d’occuper un local commercial pour une durée n’excédant pas 3 ans, à l’issue desquelles si l’occupant est toujours présent dans les lieux un bail commercial doit lui être accordé. Contrairement à la convention d’occupation précaire, ce bail dérogatoire confère des droits à son titulaire. De même, le classique bail de courte durée que l’on rencontre en matière d’habitation s’inscrit dans une logique différente et est soumis à un régime propre. On note d’ailleurs une volonté croissante de part et d’autre d’accroitre la flexibilité de l’occupation des locaux commerciaux, tant au niveau des bailleurs que des preneurs.
Pour conclure, le bail précaire constitue un outil juridique pertinent pour faire face à des besoins temporaires, à condition toutefois de bien cerner ses contours et de respecter scrupuleusement les conditions de validité.
