De plus en plus de logements disposent d’une cuisine équipée. Vous êtes propriétaire d’un bien loué en meublé ? Installer une cuisine équipée (éventuellement avec électroménager) peut être un atout pour votre logement.
Mais attention : selon la loi, à partir du moment où les meubles et éléments qui composent la cuisine n’ont pas été installés dans le logement conforme aux différentes contraintes que nous allons vous détailler dans cet article, il ne s’agit pas d’une « cuisine équipée ».
Qu’est-ce qu’une cuisine équipée en location meublée ? Quelles différences avec le reste du monde ?
Si la loi encadre précieusement les termes de « cuisine équipée » en matière de location meublée, il existe parfois une confusion avec la simple présence d’une cuisine aménagée.
En effet, pour le bailleur, une « cuisine équipée » est plus qu’un évier et quelques placards : c’est un espace dotée d’appareils électroménagers et d’ustensiles permettant au locataire de vivre normalement dans son nouveau logement et de prendre ses repas.
Pour faire simple, la différence se fait sur la présence de certains appareils : les meubles de rangement sont inclus dans l’appellation « cuisine équipée », mais aussi les électroménagers essentiels comme les plaques de cuisson, le four, le réfrigérateur (et éventuellement le lave-vaisselle).
En résumé, il convient bien de différencier la cuisine « équipée » (qui contient tout le mobilier et les appareils électroménagers nécessaires à cuisiner) de la cuisine « aménagée » (mobilier uniquement – placards, plan de travail, évier). Si cette distinction n’a pas grande importance dans le monde immobilier en général – une cuisine aménagée peut tout à fait inclure des appareils électroménagers –, elle a son importance dans le cadre d’une location meublée soumise à des règles juridiques strictes. Il convient donc d’être vigilant : si en location vide une cuisine aménagée peut être considérée (presque) comme une cuisine équipée si elle est expressément mentionnée comme telle dans le contrat de bail, en location meublée il faut obligatoirement respecter les caractéristiques énoncées par la loi pour bénéficier du statut du meublé.
L’objectif est que dès le premier jour du contrat de bail, le locataire puisse cuisiner ses plats sans aide externe quel que soit l’aliment (viande comme légumes), conserver ses denrées alimentaires et s’alimenter seul avec un minimum d’équipement. En cas contraire, vous vous exposez à des sanctions pouvant aller jusqu’à la requalification du bien loué (passant alors d’un statut de location meublée à une location vide).
Équipements obligatoires dans une location meublée (décret n°2015-981 du 31 juillet 2015)
Pour assurer un logement décent et fonctionnel, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 définit précisément ce qui doit composer une location meublée.
Ces équipements permettent au locataire de pouvoir s’installer dans son nouveau logement et d’y vivre tout de suite sans avoir à acheter quoi que ce soit.Dans la cuisine, cinq équipements au minimum :
- Une plaque de cuisson
- Un four ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur avec un congélateur ou un compartiment à congélation atteignant au moins -6°C
- La vaisselle nécessaire à la prise des repas (assiettes, couverts, verres)
- Les ustensiles de cuisine adaptés aux besoins quotidiens (casseroles, poêles…)
Du mobilier permettant de manger :
- Tables
- Chaises ou sièges
Dans les espaces de vie et de repos :
- Une literie complète (matelas, couette ou couverture…) et en bon état
- Des dispositifs d’occultation des fenêtres (rideaux, volets, stores…)
- Suffisamment d’étagères ou rangements pour les affaires du locataire
- Suffisamment de luminaires adaptés à chaque pièce
Matériel d’entretien ménager : balai, serpillère, seau, produits d’entretien usuels.Des équipements en bon état de fonctionnement au moment de la remise des clés. Proportionnés à la taille du logement loué et au nombre maximal d’occupants prévu par le contrat de location.L’absence de l’un des éléments listés peut entraîner la requalification du bail en location vide. Le bailleur ne pourra plus alors bénéficier des avantages liés à la location meublée.Outre cette liste obligatoire d’équipements présents dans le logement loué en meublé, certains équipements non obligatoires sont bienvenus pour permettre aux locataires de profiter pleinement du bien loué et pour valoriser le logement. Sont ainsi particulièrement appréciés des locataires : le lave-linge et/ou le lave-vaisselle, une connexion internet, le linge de lit et/ou les serviettes de bain.
Qui fait quoi : bailleur, locataire, entretien et réparations
Les responsabilités de chacun sont définies par la loi et rappelées dans le bail.
De façon générale, le bailleur doit fournir une cuisine équipée, avec des équipements en bon état de fonctionnement au moment de la remise des clés. Il est également responsable des grosses réparations et du remplacement des appareils usés ou hors d’usage, à moins que leur détérioration n’ait résulté d’une mauvaise utilisation par le locataire. Pour certains équipements, l’utilisation d’une grille de vétusté ou l’insertion d’une clause de mise à disposition des équipements dans le bail peut permettre de déterminer les responsabilités respectives en cas de défaillance ou de remplacement nécessaire (notamment pour distinguer vétusté et vice caché).
Le locataire est lui tenu d’effectuer l’entretien courant des équipements (nettoyage, dégivrage, détartrage) et de remplacer les petites pièces d’usure (ampoules, joints…). S’il casse ou détériore un appareil par négligence, il devra le réparer ou le remplacer à ses frais. Il est donc important de bien distinguer l’usure normale de l’appareil – qui relève du propriétaire – et la dégradation de l’appareil due à une utilisation inappropriée – qui relève du locataire.
En cas de panne d’un appareil mis à disposition par le bailleur, le locataire doit rapidement avertir le bailleur pour éviter que la situation ne s’aggrave. Il est conseillé au locataire de conserver toute preuve de sa démarche (courriel, message, photo) pour se couvrir en cas de litige ultérieur. Un défaut signalement ou une intervention non autorisée pourra également engager la responsabilité du locataire.
Litiges : l’inventaire et l’état des lieux, les deux documents à avoir absolument pour prévenir toute situation conflictuelle
Parfaitement renseigné, l’inventaire du mobilier et l’état des lieux d’entrée sont les meilleurs alliés pour sécuriser la relation entre propriétaire et locataire.
L’inventaire permet de conserver une trace précise de chaque équipement, de son état, de sa marque éventuelle, et du fait qu’il fonctionne au moment de la remise des clés. Il est particulièrement utile pour éviter les contestations lors du départ du locataire sur la présence ou l’état des équipements de la cuisine.L’état des lieux d’entrée – rédigé idéalement avec photos à l’appui – doit être complété par un inventaire détaillé. Tous les éléments de la cuisine (plaques de cuisson, four, réfrigérateur, micro-ondes, vaisselle…) doivent y figurer vérifiés et décrits précisément, en mentionnant si possible le numéro de série ou toute autre référence permettant d’identifier l’équipement. Rappelons que l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire en location meublée (hors location saisonnière). Ce double document a pour avantage de protéger les deux parties en matière de litige mais aussi en matière de transparence en ce qui concerne l’état initial et final du logement et de ses équipements.Actuellement occupé par un locataire qui rendra bientôt son logement, vous vous demandez quel document prendre comme référence en cas de litige ? Tout simplement en cas de conflit à la sortie du logement, c’est l’état des lieux de sortie qui sera comparé à celui d’entrée pour déterminer si des dégradations sont imputables au locataire ou au bailleur. Compte tenu des enjeux financiers liés à la retenue sur dépôt de garantie, l’absence ou le manque de précision dans ces documents peut nuire aux deux parties.
Quelles sont les conséquences juridiques et financières en cas de manquement ?
Si le bailleur ne respecte pas ses obligations légales en matière d’équipement de la cuisine en location meublée, il prend plusieurs risques.
D’une part, le locataire peut exiger la mise en conformité du logement, demander une réduction de loyer voire la résiliation du bail. D’autre part, dans certains cas, le juge peut requalifier le contrat de bail meublé en bail de location vide. Ce qui a pour conséquences de vider le bailleur des droits que lui confère celui-ci : sur la durée du bail, le régime fiscal applicable et les modalités de congé.
A noter qu’un défaut d’équipements obligatoires ne joue pas seulement sur la relation entre le bailleur et son locataire. La nature du contrat a aussi des implications sur le montant du loyer et la fiscalité : le bail meublé est soumis à une durée minimale d’un an (9 mois pour les étudiants), à un dépôt de garantie n’excédant pas deux mois de loyer et à une imposition des loyers perçus en BIC avec abattement forfaitaire de 50% jusqu’à 77 700 € de recettes.
Par ailleurs, des équipements bien entretenus et de qualité peuvent justifier un loyer supérieur surtout si votre logement se situe en zone tendue.
Du côté financier, le locataire peut réclamer le remboursement des achats réalisés pour pallier l’absence d’équipements obligatoires ou obtenir des dommages-intérêts. En réparation du préjudice lié au manquement commis par son bailleur. Il ne peut non plus retenir le dépôt de garantie pour les équipements qui n’étaient pas présents ou défaillants au moment du départ du locataire. En cas de litige, ce dernier peut saisir la commission de conciliation ou à défaut le tribunal compétent.
Enfin, un bailleur peu rigoureux dans le respect de ses obligations risque d’entacher sa réputation et donc la location future de son bien. Il est donc préférable d’assurer une bonne gestion locative, d’être transparent et clair sur le plan contractuel ainsi que d’entretenir régulièrement sa cuisine équipée pour éviter toute déconvenue, préserver ses intérêts et ceux de son locataire et sécuriser la relation locative sur le long terme.
