Un loyer impayé ne suffit pas à envisager une expulsion. En matière de baux, la procédure suit un enchaînement précis d’étapes, de délais et le plus souvent, d’une clause résolutoire prévue au contrat. Le calendrier à suivre sera donc davantage déterminé par les obligations légales à remplir que par le nombre de mensualités échues.
Quel est le délai légal à respecter selon le nombre de loyers impayés avant expulsion ?
Il n’existe pas de seuil minimum de loyers impayés fixé par la loi à partir duquel l’expulsion serait possible.
La question déterminante est celle de la clause résolutoire. Si celle-ci prévoit qu’un impayé entraîne une résiliation de plein droit du bail, le bailleur peut agir dès le deuxième mois d’impayé consécutif, si celui-ci se poursuit malgré la délivrance d’un commandement de payer. S’il n’existe pas de clause résolutoire, l’expulsion est néanmoins possible mais elle doit être prononcée par le juge au terme d’une procédure judiciaire visant à faire constater les manquements du locataire et à permettre ainsi sa révocation.
Voici un récapitulatif des délais et conditions nécessaires pour engager la procédure :
- 1. Commandement de payer : obligatoirement signifié par un commissaire de justice.
- 2. Délai légal : 2 mois après le commandement durant lequel le locataire peut régulariser sa situation.
- 3. Deuxième mois d’impayé consécutif : avec clause résolutoire, si la dette persiste malgré une mise en demeure préalable, le bailleur peut engager la procédure.
- 4. Absence de clause résolutoire : nécessité d’obtenir au préalable une décision judiciaire pour résilier le bail afin d’envisager l’expulsion.
- 5. Paiement total dans les 2 mois : effet suspendu de la clause résolutoire, impossibilité d’envisager l’expulsion tant que le bail n’est pas réputé rompu.
- 6. Saisine du juge par le locataire : possibilité d’obtenir des délais ou des aides durant le délai légal qui court après le commandement.
Dans les faits, un loyer impayé isolé n’entraîne donc pas forcément une expulsion mais un impayé prolongé suite acte officiel ouvre rapidement la voie contentieuse. Il est en effet déterminant pour le locataire d’agir dès réception du commandement afin d’éviter les conséquences graves pouvant mener à une expulsion.
Les différentes étapes et les contraintes de la procédure d’expulsion
La procédure est « chronologique » : chaque acte en conditionne un autre.
Le bailleur fait délivrer un commandement de payer, puis, après le renoncement ou l’inaction du locataire dans le délai légal, assigne celui-ci devant le juge pour qu’il constate la résiliation du bail ou afin de l’obtenir. En cas de succès, un commandement de quitter les lieux est signifié. L’expulsion matérielle ne pourra avoir lieu qu’après l’expiration du délai accordé par cet acte et avec, si besoin, le concours de la force publique. Le bailleur ne pourra pas procéder lui-même à l’expulsion en changeant les serrures, en coupant l’électricité ou en faisant partir l’occupant.
À noter toutefois : la trêve hivernale interdit toute expulsion matérielle entre le 1er novembre et le 31 mars.
Mais elle n’interdit ni les actes d’huissier, ni l’audience, ni le jugement. La procédure peut donc se poursuivre durant cette période et son exécution s’y interrompre. D’autres délais existent selon les situations particulières rencontrées par le bailleur (congé pour vente ou reprise), dont il faut tenir compte (préavis de six mois en location vide et quatre mois en meublée). Attention toutefois : ces délais s’appliquent à un motif distinct de procédure pour impayés de loyers et ne s’y substituent pas. Une irrégularité formelle peut ainsi amener un bailleur à voir sa demande rejetée avec plusieurs mois de retard et, si on lui reproche une manœuvre illicite pour expulser son locataire, à devoir faire face à des sanctions civiles voire pénales.
Facteurs influençant la durée et les issues de la procédure
La durée totale varie surtout selon les garanties, la réaction du locataire et le niveau de contentieux.
Un dossier simple se règle souvent en six à dix-huit mois. Sans garantie et avec contestation complète, la durée s’allonge fréquemment vers douze à dix-huit mois. Avec une garantie loyers impayés, le traitement est souvent plus rapide, autour de six à neuf mois, car l’assureur cadre les démarches et indemnise selon le contrat. Avec Visale, l’intervalle observé est souvent de huit à douze mois. Ces repères restent pratiques, non automatiques.
Le juge peut accorder des délais de paiement ou de maintien dans les lieux selon la situation du locataire, notamment en cas de difficultés temporaires, de présence familiale ou d’efforts de règlement crédibles. Une gestion précoce réduit les blocages. Des relances écrites, une proposition d’échéancier, une médiation et l’orientation vers Action Logement ou le fonds de solidarité peuvent éviter l’aggravation. En amont, la vérification de la solvabilité reste déterminante, avec des revenus souvent attendus entre 2,7 et 3 fois le loyer.
D’autres manquements peuvent justifier la résiliation du bail, même hors impayés. L’absence d’assurance habitation, des dégradations importantes ou le non-respect d’obligations contractuelles peuvent fonder une action distincte. L’expulsion n’éteint pas la dette : les loyers et réparations restent recouvrables après le départ par voies d’exécution adaptées. Il n’existe pas de fichier officiel des mauvais payeurs accessible aux bailleurs. Les pratiques et délais peuvent aussi varier selon les juridictions et les contextes locaux, sans détail uniforme applicable partout.
