Sans un apport conséquent, acheter un bien immobilier peut sembler compliqué.

Toutefois, le viager libre permet parfois d’acquérir le logement de vos rêves avec un petit bouquet, c’est-à-dire une somme minime versée au vendeur au moment de l’achat. Cette formule particulière du marché immobilier permet aux vendeurs ayant besoin de liquidités immédiates et aux acquéreurs souhaitant investir avec un faible apport de se rencontrer.

Qu’est-ce que le viager libre ?

Ainsi, à la différence du viager occupé, l’acheteur d’un viager libre peut prendre immédiatement possession du bien acheté, sans attendre le décès du vendeur.

Concrètement, il habite son logement dès la signature de l’acte de vente. Il peut également décider de mettre son bien en location pour bénéficier d’un revenu locatif ou encore revendre le logement. L’acquisition du bien en pleine propriété rend ainsi le viager libre très intéressant pour les investisseurs comme pour les personnes qui recherchent leur résidence principale sans avoir recours à un crédit immobilier classique et donc à un financement bancaire.L’acheteur profite ainsi d’un investissement sécurisé dans la pierre et n’a pas besoin pour cela d’obtenir un prêt auprès d’une banque.

Pour bien saisir les contours du viager occupé comme du viager libre sachez qu’il s’agit d’une vente immobilière dont le prix est payé par une rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur. On distingue principalement deux types de viagers : Le viager occupé où le vendeur détient le droit d’usage et/ou l’usufruit de son logement jusqu’à sa disparition (ce qui entraine une décote sur le prix de vente et exonère le vendeur de certaines charges), et Le viager libre où l’acheteur bénéficie immédiatement du bien acquis sans aucune forme d’occupation par le vendeur.

Dans ce cas précis toutes les charges liées à l’entretien, aux réparations comme à la gestion du logement sont à la charge exclusive de l’acquéreur contrairement au cas précédent où l’entretien courant est assuré par le vendeur et les grosses réparations par l’acheteur.

Contrairement au viager occupé, où le vendeur réside généralement dans le logement jusqu’à son décès, le viager libre permet au propriétaire de louer son bien à un tierce personne.

Ainsi l’acheteur du bien peut disposer de celui-ci dès la vente.

Toutefois, cette immédiateté dans la jouissance du bien implique en contrepartie un prix d’achat plus important (pas de décote liée à l’occupation) et également le fait que toutes les charges soient transférées à l’acheteur. C’est pourquoi il est important de bien appréhender ce mécanisme avant de vous engager.

Moins connu du grand public, le viager libre reste une solution alternative à l’achat traditionnel intéressante. Pour le vendeur, c’est un moyen de bénéficier d’un capital immédiat (le bouquet) et d’une rente viagère tout en se déchargeant de la gestion du bien. Pour l’acheteur, c’est un système qui lui permet de se constituer un patrimoine immobilier grâce à un montage financier original et souvent plus accessible, avec la possibilité de mettre son achat en location dès l’acquisition ou de revendre selon ses besoins, tout en prenant à sa charge l’ensemble des charges dès la signature.

Le fonctionnement du bouquet et la possibilité d’acheter avec un faible apport

 
Le bouquet correspond à la somme versée comptant lors de la signature de l’acte authentique.

Ce montant représente traditionnellement 10 à 40 % de la valeur vénale du bien, moyennant qu’il se positionne généralement plutôt autour de 10 à 30 % dans les faits.

Toutefois, rien n’empêche de négocier librement le montant du bouquet entre le vendeur et l’acheteur, en fonction des besoins respectifs et de l’attractivité du bien. La seule obligation est que le bouquet soit exonéré d’impôts pour le vendeur, et il peut être nul. 
Une vente en viager libre avec un petit bouquet, voire sans bouquet du tout, est donc tout à fait envisageable. Le montant initial à débourser étant réduit, la transaction est plus facile et accessible, notamment pour les acquéreurs disposant d’un faible apport ou souhaitant accéder à la propriété sans aucun apport. S’il n’y a pas de bouquet, il y a donc une immédiateté de la vente. En contrepartie, le vendeur accepte de compenser ce faible bouquet par une rente mensuelle plus conséquente.Son objectif est d’obtenir un complément de revenus régulier, sécurisé et stable avec une gestion budgétaire simplifiée.L’avantage est double : un ticket d’entrée moins élevé et l’opportunité d’acquérir sans avoir recours au crédit bancaire traditionnel.Même si celui-ci est souvent difficile à obtenir pour les profils atypiques ou les personnes en reconversion professionnelle certains vendeurs préfèrent également ce type de montage pour maximiser leur rente et sécuriser leur avenir financier.

Comment est calculée la rente viagère dans un viager libre et quelle est sa fiscalité  ?

Le montant de la rente viagère dépend de plusieurs paramètres  : la valeur du bien, le bouquet, l’âge du vendeur et son espérance de vie moyenne.

Plus le bouquet est faible, plus la rente sera importante, car elle compense le capital non versé au moment de la vente. C’est la table de mortalité de l’INSEE qui est généralement utilisée pour apprécier la durée probable du versement de la rente. Elle peut également être indexée, à condition qu’une clause en ce sens figure dans l’acte, afin que le vendeur conserve un pouvoir d’achat équivalent malgré l’inflation. Son montant reste donc aléatoire puisqu’il repose sur la longévité réelle du crédirentier.

Sur le plan fiscal, la rente viagère perçue par le vendeur est soumise à l’impôt sur le revenu avec toutefois un abattement suivant l’âge du crédirentier au moment du premier versement  : 70 % à partir de 70 ans, 60 % entre 60 et 69 ans, 50 % entre 50 et 59 ans et 30 % avant 50 ans. Cet avantage fiscal constitue un atout non négligeable pour les vendeurs âgés. De leur côté, les acquéreurs peuvent bénéficier d’une déductibilité partielle de certaines rentes selon les caractéristiques du bien et leur situation personnelle (à vérifier auprès d’un professionnel).

Le bouquet n’est pas déductible fiscalement pour l’acheteur mais il n’est pas non plus imposable.

En revanche, si le bien acquis en viager libre est mis en location, les revenus locatifs seront soumis à la fiscalité des loyers comme n’importe quelle autre location. Il est donc important d’anticiper l’impact fiscal de votre opération et si besoin faites-vous accompagner.

Les atouts et les risques d’un achat en viager libre avec un petit bouquet

Il est vrai que l’un des principaux atouts du viager libre avec un petit bouquet est de permettre de devenir propriétaire avec peu de fonds propres.

D’où la formule privilégiée par les jeunes acquéreurs, investisseurs ou ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine sans toucher à leur épargne.

Mais aussi par les seniors qui veulent valoriser leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une rente. De surcroît, ce mode d’acquisition répond de plus en plus aux besoins patrimoniaux et financiers d’acquéreurs exclus des circuits bancaires traditionnels, expliquant ainsi la forte tendance actuellement du viager libre avec petit bouquet. D’autant que le transfert immédiat de la jouissance permet de créer des revenus complémentaires en louant le bien acheté, par exemple.

Néanmoins, ce mode d’acquisition n’est pas exempt de risques. La rente viagère peut rapidement être une charge lourde sur le long terme si le vendeur est d’une grande longévité. L’acheteur doit donc s’assurer qu’il pourra honorer ces paiements pendant toute la durée du contrat sous peine de perdre son avance et son bien. Le risque d’aléa de longévité comme l’illustre l’exemple type de Jeanne Calment décédée à 122 ans est inhérent à la vente en viager.

En outre, le marché étant plus étroit, une revente éventuelle sera plus compliquée.

Pour faire le point sur les avantages et inconvénients qui lui sont propres, voici les principaux atouts et risques à considérer :

  • Une solution moins lourde financièrement : En optant pour un petit bouquet, l’effort financier est réduit et la trésorerie personnelle ou professionnelle préservée.
  • Une souplesse d’investissement appréciable : Chacun peut ainsi diversifier son patrimoine sans avoir recours à l’emprunt bancaire traditionnel.
  • Un revenu complémentaire pour le vendeur : Ce dernier continue de percevoir une rente viagère, ce qui lui permet d’avoir une source de revenus régulière.
  • Un risque de longévité en faveur de l’acheteur : Plus le vendeur vit longtemps, plus le poids des rentes est lourd, ce qui peut déséquilibrer la rentabilité du viager.
  • Une opération complexe sur le plan juridique : Un savoir-faire notarial pointu est alors nécessaire pour sécuriser les engagements contractuels et éviter les contentieux.
  • Un marché étroit : Avec moins d’acquéreurs potentiels, cela rend parfois plus difficile la revente du bien en viager libre.
  • L’impact fiscal selon des modalités variées : Les conditions fiscales sont différentes en fonction de la situation du vendeur comme de l’acheteur et peuvent réserver des avantages comme des contraintes particulières.

Rappelons enfin que dans certains cas, le montant total (bouquet + rentes) peut dépasser la valeur du bien à sa mise à vente. C’est par exemple si le vendeur vit plus longtemps que prévu. C’est là où se joue véritablement le «pari sur la vie» qui caractérise le viager et qui sera gagnant ou perdant selon les aléas. L’engagement financier est donc pérenne et ne doit pas être pris à la légère. D’où la nécessité d’expertiser avec précision sa situation patrimoniale et financière et de se faire accompagner par des professionnels aguerris (notaires, experts en viager…) pour réaliser au mieux cette opération.

Bien sécuriser et réussir son projet d’achat en viager libre : les clés

Pour un achat en viager libre avec un petit bouquet réussi, il est important de bien préparer son projet.

La première chose à faire ? Évaluer ses capacités financières sur le long terme. S’assurer que la rente mensuelle sera supportable même en cas d’aléas financiers. Il est prudent de prévoir une marge de sécurité.

Mais surtout : se faire accompagner par un notaire ou un professionnel du viager. Ce dernier saura vérifier la conformité du contrat, calculer la rente de façon juste et anticiper les éventuels points de blocage. L’importance de l’acte notarié et de l’expertise en amont ne doit pas être sous-estimée pour sécuriser la transaction, définir les garanties et éviter les contentieux. N’hésitez pas à négocier des clauses de protection telles que le rachat anticipé, la revente ou les modalités d’indexation de la rente, pour garder une certaine souplesse dans le temps.

À noter : une alternative au viager libre classique —le prêt viager hypothécaire- qui permet au propriétaire occupant de bénéficier des fonds tout en conservant la pleine propriété du bien et sans aucune obligation de quitter son logement.

Enfin, dernier conseil : bien choisir le bien immobilier ! Privilégier les secteurs recherchés susceptibles de se valoriser dans le temps. Renseignez-vous également sur l’état général du logement. Un audit technique préalable permettra d’éviter les mauvaises surprises. Évaluation précise, transparence et accompagnement par un professionnel sont des éléments-clés pour réussir ce type de projet.En suivant ces conseils, l’achat en viager libre avec un petit bouquet peut devenir une vraie opportunité patrimoniale… à condition d’en maîtriser tous les aspects !