La relation bailleur/locataire est souvent source de tensions car les droits de l’un et de l’autre ne sont pas toujours clairement établis. Dans un contexte où la protection des locataires est une priorité, quels sont les dispositifs qui assurent leur sécurité dans le logement occupé ?
Les critères de décence du logement
Pour garantir à tout locataire un cadre de vie sain et sécurisé, le logement qu’il occupe doit répondre à des critères de décence. Ces critères garantissent que le logement loué n’expose pas le locataire à un risque pour sa santé ou sa sécurité. Concrètement, un logement décent doit notamment :
- offrir une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou un volume habitable total d’au moins 20 m³ ;
- être étanche à l’air et à l’eau ; ne pas contenir de matériaux ou substances nocifs ;
- comporter des dispositifs de retenue conformes aux normes en vigueur ;
- disposer d’un équipement permettant un chauffage satisfaisant ;
- fournir un accès permanent à l’eau potable ;
- posséder une installation électrique non dangereuse ;
- être exempt de nuisibles, parasites, moisissures ou champignons susceptibles d’affecter la santé du locataire ;
- posséder des fenêtres (ou autres ouvertures) offrant une aération suffisante ainsi que des dispositifs permettant leur fermeture efficace et sécurisée ;
- bénéficier d’un éclairement naturel satisfaisant.
Les équipements sanitaires constituent également un critère déterminant dans l’appréciation de la décence d’un logement. Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il est indispensable que celui-ci dispose au minimum d’une salle d’eau équipée d’une douche ou baignoire (WC compris), séparée de la cuisine et du séjour/salle à manger. Une cuisine aménagée ou coin cuisine permet également d’atteindre ce niveau minimal. Par ailleurs, il doit y avoir une ventilation efficace (façade ventilée, ventilation mécanique contrôlée – VMC). Enfin, le logement doit offrir un éclairement naturel satisfaisant et permettre au locataire de se protéger des regards extérieurs (cachotterie) par différents moyens (volet, rideau).
Si le logement loué ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut demander au propriétaire bailleur la réalisation de travaux pour mettre son bien immobilier en conformité avec ces critères. S’il refuse ou tarde à réaliser ces travaux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation voire le tribunal d’instance pour obtenir gain de cause. Toutefois, il est préférable d’adopter une démarche plus constructive en tentant au préalable dialoguer avec son propriétaire bailleur afin d’aboutir à une solution amiable. La décence est une obligation légale qui s’applique à tout logement mis en location – même si certains propriétaires ne respectent pas cette règle – et les politiques sont incitatives envers une amélioration continue de la qualité de l’habitat.
Les règles de fixation des loyers
En France, la fixation des loyers est encadrée par des règles strictes, notamment dans les zones tendues. Ainsi, en cas de renouvellement du bail, l’augmentation du loyer est limitée à 3,5% jusqu’en mars 2024. L’objectif est de protéger les locataires contre les hausses de loyer abusives et de favoriser l’accès au logement pour tous. Par ailleurs, la revalorisation du loyer est interdite en cas de logement énergivore.
Lorsqu’il met son bien en location, le propriétaire doit appliquer le loyer de référence majoré s’il est situé dans une zone concernée par l’encadrement des loyers. Le loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral et dépendra du type de logement, de sa zone géographique et de son année de construction. En revanche, si le logement loué dispose d’atouts dont ne bénéficie pas un logement similaire, le propriétaire peut demander un complément de loyer.
Le locataire doit connaître ses droits pour éviter les abus en matière de loyer. En cas de loyer manifestement abusif, il peut saisir la commission départementale de conciliation qui tentera d’établir un dialogue et parviendra à une solution amiable ou non. Si aucune solution n’est trouvée, le locataire pourra saisir le juge qui fixera le montant du nouveau loyer. La loi n°89-462 garantissant les droits du locataire depuis 1989 permet ainsi aux propriétaires-bailleurs comme aux locataires d’avoir recours à la justice en cas d’augmentation jugée abusive.
Contrôler la solvabilité du locataire
Pour éviter les impayés, la vérification de la solvabilité d’un locataire est une étape essentielle pour le propriétaire bailleur. En région parisienne, 20% des dossiers de candidature sont falsifiés, contre 10% en province. Pour contrer ces fraudes, de plus en plus de propriétaires se servent du numéro fiscal et du code-barres 2D pour authentifier les documents fournis.
La vérification de la solvabilité d’un locataire repose généralement sur l’étude d’un dossier constitué de plusieurs justificatifs : les trois dernières fiches de paie, le dernier avis d’imposition, une attestation d’emploi… Le propriétaire peut également exiger des références auprès des précédents bailleurs. Pour établir une relation sereine et sécurisée, l’édition d’un contrat de bail détaillé est indispensable, il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour sa rédaction.
Cependant, certaines pièces exigibles sont encadrées par la loi afin de lutter contre la discrimination et les abus. Ainsi le propriétaire ne peut exiger des documents appartenant à la vie privée du locataire (extrait de compte, certificat médical…). Seules les pièces listées dans le cadre législatif sont acceptées. De son côté, le recours à une garantie loyers impayés est également possible pour sécuriser le paiement des loyers même si cette option a un coût (2,5% du montant du loyer) et ne peut être cumulée avec la demande d’une caution dans certains cas.
Quelles sont les obligations du locataire en matière d’entretien ?
Le locataire est contraint de veiller à entretenir le bien loué. Il doit le maintenir en bon état et réaliser les réparations locatives courantes, aussi appelées réparations d’entretien : nettoyage régulier, remplacement des ampoules, entretien des joints de salle de bain et cuisine, petites fuites d’eau, etc. Le locataire est également tenu de souscrire une assurance habitation pour couvrir les dommages.
Au-delà de ces tâches régulières, le locataire doit prendre soin des équipements loués avec le bien (chauffage, plomberie…), suivre les éventuelles préconisations du fabricant concernant l’entretien des appareils électroménagers et signaler rapidement au propriétaire tout dysfonctionnement pour éviter une dégradation. La bonne communication du locataire avec le propriétaire est essentielle pour garantir une relation saine et éviter les conflits, que ce soit dans la gestion des nuisances sonores ou autre.
En matière d’entretien, le locataire a notamment pour responsabilité de :
- réaliser un nettoyage approfondi des parties communes s’il y en a ;
- s’assurer que les systèmes de ventilation et chauffage soient dégagés et fonctionnent bien ;
- Surveiller l’état des murs et sols (risque de moisissures…) ;
- Contrôler régulièrement l’état des installations électriques et alerter s’il y a anomalie.
A l’inverse, le propriétaire reste responsable des gros travaux de réparation/rénovation : remplacer une installation vétuste (chauffage, électricité…), réparer la toiture ou dégrader les murs par l’usure normale du temps… Au moment de l’état des lieux de sortie, il est fait référence à l’état du logement au moment où le bail a été signé. Le locataire ne doit pas hésiter à signaler un besoin de réparation au propriétaire qui reste responsable d’assurer la viabilité et sécurité du logement loué.
Une protection légale efficace contre les expulsions
En France, la procédure d’expulsion est encadrée pour protéger les locataires contre les expulsions abusives. Le propriétaire doit d’abord obtenir une décision de justice avant de pouvoir envisager une expulsion. Celle-ci ne pourra intervenir qu’après une décision rendue par un tribunal et notifiée au locataire par un huissier de justice.
La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit toute expulsion de locataire sauf exceptions durant cette période, afin de ne pas mettre des familles à la rue en plein hiver. Cette protection ne s’applique toutefois pas aux squatteurs et dans certains cas de relogement d’urgence. La procédure d’expulsion est complexe et le préavis est généralement de trois mois (un mois dans les zones tendues).
Si vous êtes dans cette situation difficile, sachez que vous pouvez faire appel à un avocat ou à une association de défense des locataires pour faire valoir vos droits et demander si besoin un délai pour trouver une solution de relogement. Vous pouvez également mobiliser les dispositifs d’aides sociales pour éviter une expulsion, notamment en sollicitant les aides au logement ou les fonds de solidarité pour le logement (FSL). De plus, le bail a une durée minimum d’un an pour un logement meublé et trois ans pour un logement vide, avec renouvellement automatique. Enfin, l’assurance responsabilité civile est obligatoire si votre logement fait partie d’une copropriété.
