Si vous souhaitez acheter une maison, vous avez peut-être déjà remarqué sur certaines annonces immobilières la mention suivante : « maison sous compromis », sous-entendu « maison sous compromis de vente ».

Lorsqu’une agence immobilière présente ce type d’annonce, il est important de savoir de quoi on parle. En effet, il y a quelques spécificités qu’il est bon de connaître pour un acheteur potentiel.

Mais avant tout, il est important de bien comprendre ce qu’est un compromis de vente.

Le compromis de vente : de quoi parle-t-on ?

Un engagement entre le vendeur et l’acheteur

Au cours d’une transaction immobilière, l’acte de vente définitif est précédé de la signature d’un avant-contrat : le compromis de vente ou la promesse de vente.

Il s’agit en quelque sorte d’une « réservation » du bien immobilier par un acquéreur potentiel.

Bien que non obligatoire, un compromis de vente, également nommé promesse synallagmatique, est quasiment systématiquement rédigé avant de finaliser une vente.

Concrètement, il s’agit d’un document par lequel le vendeur et l’acheteur potentiel s’engagent l’un envers l’autre, après s’être mis d’accord sur un prix d’achat.

Le compromis peut être signé directement entre l’acheteur et le vendeur, mais il est en général réalisé devant un notaire, afin de vérifier la bonne conformité du contrat.

À quel moment signe-t-on un compromis de vente ?

La signature du compromis a lieu dès que le vendeur et l’acheteur se sont entendus sur le prix du bien immobilier.

Il peut ensuite s’écouler deux ou trois mois avant la conclusion de l’acte de vente.

Ce délai permet de finaliser la gestion de certaines démarches administratives, notamment l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.

Ce dernier possède également un droit de rétractation d’une durée de 10 jours.

Compromis de vente ou promesse de vente : quelles différences ?

L’alternative la plus courante au compromis de vente est la promesse de vente.

Les deux dispositifs partagent d’ailleurs plusieurs similitudes :

• la signature a lieu quelques mois avant l’acte de vente définitif ;
• le contrat peut être rédigé avec ou sans notaire ;
• l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter.

La principale différence se situe au niveau de l’engagement des deux parties.

Lors d’une promesse de vente, seul le vendeur s’engage auprès de l’acheteur. Il a ainsi obligation de lui réserver son bien au prix dont ils ont convenu ensemble.

L’acheteur, en revanche, possède la liberté de se rétracter à tout moment, moyennant une indemnisation généralement fixée à 10 % du prix du bien immobilier.

Le compromis de vente, en revanche, engage tout autant le vendeur que l’acheteur : si l’un des deux parties se rétracte, l’affaire peut être portée en justice.

Qu’est-ce qu’une vente sous compromis ?

Définition

Après avoir signé un compromis ou une promesse de vente, un acheteur peut se retrouver contraint de renoncer à l’achat du bien pour diverses raisons.

Afin de ne pas porter préjudice au vendeur, il peut alors se mettre en quête d’un nouvel acheteur potentiel et lui céder le compromis de vente : c’est ce que l’on appelle communément une vente sous compromis.

Dans ce cas de figure, le nouvel acheteur doit alors se conformer aux conditions établies précédemment dans le contrat.

Il n’a plus la possibilité, par exemple, de renégocier le prix du bien.

Les conditions à respecter

La vente sous compromis n’est possible que sous deux conditions : le compromis de vente ne doit pas avoir été enregistré auprès d’un notaire et il doit contenir une clause de substitution.

Si ces deux conditions ne sont pas respectées, l’acheteur initial aura alors obligation de respecter son engagement auprès du vendeur. Il devra donc poursuivre la procédure d’achat du bien immobilier jusqu’au bout.

Il est important de noter que n’importe quel bien peut être mis sous compromis. Cela peut être fait pour une maison mais aussi pour la vente d’un appartement. Il n’y a pas de limite sur la surface habitable ou même le nombre de pièces de vie.

Maison sous compromis : bonne ou mauvaise idée ?

Si l’annonce pour une charmante maison vous fait de l’œil, mais qu’elle porte la mention « vente sous compromis », ne lui tournez pas tout de suite le dos !

L’annonce peut être rédigée ainsi : « Belle maison ancienne d’une surface de120 m² sous compromis de vente en 40 jours « . La maison est donc remis à la vente pour 40 jours et la signature de l’acte sera effectuée après ce délai (à moins que les causes suspensives ne soient pas remplies).

Rien ne vous empêche de rencontrer le propriétaire afin de prendre connaissance des conditions rédigées dans le contrat.

C’est alors à ce moment que vous pourrez déterminer si ces conditions sont compatibles avec votre projet immobilier.